부동산 순차매각…안정적인 현금 흐름 확보가 급선무

[행복한 재무설계] 은퇴 60대 가장, 아들 결혼 자금·생활비 걱정

예전 60대는 노후 준비로 집이나 땅을 좀 사두면 마음이 넉넉했습니다. 부동산 가격이 하루가 다르게 치솟았던 터라 상당한 자산이 됐고, 현금화도 쉬웠기 때문입니다. 고금리 시대다 보니 모아둔 현금이 있다면 은행 이자만 받아도 생활이 가능했지요.

하지만 은퇴 시기를 맞은 요즘 60대는 참 막막합니다. 자녀의 결혼이나 생활비 등 돈 들어갈 구멍은 많지만 부동산 경기는 바닥이고, 예금 이자는 한숨이 나올 지경입니다. 뚜렷한 수입원이 없으니 생활은 점점 팍팍해져갑니다. 김철우(62·가명) 씨 부부도 고민에 빠졌습니다. 최근 은퇴한 김 씨는 서울에서 직장을 다니는 아들의 결혼 자금 마련이 가장 큰 짐입니다. 더구나 수입이라고는 국민연금과 쥐꼬리만한 은행 이자가 전부입니다. "앞으로가 더 문제"라는 김 씨의 고민을 '행복한 재무설계'와 함께 풀어봤습니다.

Q: 미리 투자해둔 토지의 가격이 오를 기미가 보이지 않는다. 지금이라도 파는 것이 좋을까?

A: 토지 시장은 아파트와 달리 강보합세를 보이고 있다. 하지만 전체적인 상승이 아니라 국지적인 이슈가 있는 지역만 오르고 다른 지역은 거래가 없는 상황이다. 경기 하락과 건설사업의 부진 탓이다. 상승세도 지난해 12월을 정점으로 둔화되는 추세다. 따라서 개발이슈가 명확하다면 보유하는 것이 좋지만 그렇지 않다면 향후 비용 부담을 따져서 매각 여부를 결정하는 것이 바람직하다. 특히 60세 이후에는 자산을 부동산에 묶어 두기보다는 유동화시키는 것이 유리하기 때문에 지출되는 이자와 수익과의 관계를 잘 살펴서 결정을 해야한다. (이진우 부동산114 대구지사장)

Q: 고정적인 수입 없이 예금으로 생활을 하고 있는데, 지금 가지고 있는 아파트로 역모기지를 이용하는 것은 어떨까?

A: 역모기지론은 본인 소유의 주택에 거주하면서 주택을 담보로 제공하고 연금형태로 자금을 받는 대출이다. 주택 가격 상승에 대한 기대감 때문에 큰 인기를 얻지 못했지만 최근 아파트의 감가상각이 현실화되면서 관심을 끌고 있다. 역모기지론을 받으려면 부부 모두 60세 이상으로 1세대 1주택이면서 주택 시세가 9억원 이하이어야 한다. 연금수령은 사망시까지 정액을 받거나 일정부분을 수시입출금으로 빼두고 나머지 부분을 연금으로 받을 수 있다. 대출금리는 변동금리로 현재 3.73%가 적용되고있다. 연금 지급이 종료되는 시점에 대출금액이 주택의 가격보다 많으면, 상속인들은 주택을 포기하면 된다. 만약 주택의 가격이 연금지급액보다 많으면 남는 부분은 상속된다. 가령 시세가 2억원인 아파트의 경우 60세라면 정액으로 월 49만원을 평생 받을 수 있다. 나이가 많고, 주택가격이 높을수록 수령액은 많아진다. (이종복 대구은행 본점PB센터 팀장)

Q: 매달 생활비로 300만원 이상 나가지만 수입원은 국민연금을 포함해 월 100만원 정도다. 부족한 자금은 어떻게 마련해야할까?

A: 수익성보다 안정성이 중요한 60대에게 가장 중요한 부분은 지속적인 현금 흐름을 확보하는 것이다. 김 씨의 경우 현재의 은퇴생활 목표는 월 300만원 이상의 생활비 확보와 자녀결혼자금의 지원이다. 김 씨는 전체 자산의 60% 이상이 부동산 자산이어서 현금 흐름이 취약하다. 앞으로 생존 기간을 30년으로 가정했을 때 부족한 월 200만원의 노후생활비를 확보하려면 6억원 정도가 필요하다. 자녀의 결혼자금으로 1억원 이상 지출할 경우 은퇴자금이 부족해지기 때문에 부동산을 적절한 시점에 순차적으로 팔아야 한다. 김 씨의 자산 중 나대지를 판다면 전체 자산은 9억원이 되고, 금융자산으로 7억원을 운용할 수 있다. 김 씨가 종신연금 2억원, 후순위채 2억원, 정기예금 1억9천만원, 비상금 1천만원 등으로 자금을 운용하길 제안한다. 종신연금 2억원은 배우자를 수익자로 가입하면 그가 세상을 떠나도 월 101만원을 생활비로 받을 수 있다. 후순위채는 3개월마다 이자가 지급되는 상품으로 금리변동에 상관없이 확정금리로 지급받게 되며 2억원을 투자할 경우 3개월마다 215만7천원(예상금리 5.1%)을 수령할 수 있다. 정기예금 중 6천만원은 비과세가 적용되는 생계형예금으로 6천만원은 세금우대상품으로 운용한다. 비상예비자금 1천만원은 입출금이 자유로운 MMT로 운용한다. 이런 방식으로 운용하면 김 씨는 즉시 연금과 후순위채, 예금 등으로 연간 694만원을 받게된다. 자녀의 결혼자금의 운용은 원금을 보장받으면서 수익률이 높은 지수연동예금(ELD)이나 주가연계증권(ELS)등을 권한다. (이승우 대구은행 본점PB센터 팀장)

Q: 자녀 명의로 집을 구입하는 것은 어떨까?

A: 자녀에게 집을 구입해 줄 경우 우선 검토해야 할 문제는 증여세다. 재산이 생겼거나 빚을 갚았다면 그 사람의 직업이나 나이, 소득세 납부실적, 재산상태 등을 고려해 스스로의 힘으로 했다고 보기 힘들거나 일정금액 이상일 경우 자금 출처 조사를 받게 된다.

그러나 취득자금이나 상환자금의 출처에서 입증되지 않은 금액이 취득재산가액 또는 채무상환금액의 20%에 해당하거나 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 취득자금 전체가 소명되는 것으로 추정한다. 따라서 자녀 명의로 주택을 구입 시에는 그 동안의 본인의 소득범위를 초과하는 금액은 일부 대출을 받아 구입해야 세금을 절약할 수 있다. 또 상속자산이 10억원 이하인 경우에는 과세대상에 해당되지 않을 수도 있기 때문에 향후 큰 폭의 집 값 상승이 기대되지 않는다면 의뢰인 명의로 주택을 구입한 후 상속으로 물려주는 게 세금상으로 유리할 수 있다. (박희철 대구은행 본점PB센터 팀장)