등기부상 소유자와 직접 계약해야 '분쟁' 피할 수 있어

부동산 전세계약때 이것만은 꼭!

가을 이사철을 맞아 아파트 전세난이 심화되고 있다. 전세 구하기가 힘들 때일수록 전세 계약을 할 때 실수를 하지 않도록 주의해야 한다. 김태형기자 thkim21@msnet.co.kr

가을 이사철이 다가왔는데 아파트 전세를 구하기가 쉽지 않다. 대구 수성구의 3천여 가구에 이르는 대규모 아파트단지에도 부동산중개업소에 나온 전세 물건은 고작 10여 채에 불과하다. 매매에 비해 가격도 많이 올랐다. 부동산114 대구경북지사가 대구의 아파트 매매 및 전세시장을 분석한 결과, 올 들어 현재까지 아파트 전셋값은 평균 2.61% 상승했다. 전세 공급 상황이 좋지 않을 때일수록 전세계약에 유의해야 한다. 집을 구하는 데 목을 매는 바람에 계약 전에 챙겨야 할 사항들을 놓칠 수 있기 때문이다.

◆가능한 소유자와 직접 계약해야

임대차 계약서를 작성할 때는 계약을 하러 나온 사람이 소유자인지를 확인해야 한다. 부동산 등기부에 나타난 소유자가 계약 당사자인지를 알아보라는 뜻이다. 등기부는 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)와 대한민국전자정부(www.egov.go.kr) 사이트에서 들어가면 확인할 수 있다. 만약 배우자나 자녀와 같은 대리인이 계약자로 나왔다면 소유자에게 전화를 걸어 임대 의사 여부를 알아봐야 한다. 또 소유자가 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 담긴 위임장과 위임장에 찍힌 도장이 첨부된 인감증명서를 받아둬야 한다. 계약금이나 잔금을 소유자의 금융계좌로 송금하면 대리행위로 인해 불거질 수 있는 분쟁을 어느 정도 막을 수 있다.

◆등기부 꼼꼼히 살펴야

등기부를 보면 소유권자와 저당금액 등을 알 수 있다. 저당금액이 집값의 30% 미만이면 안전한 편이지만, 그 이상이면 전세보증금을 온전히 받지 못할 수도 있다. 집이 경매에 넘어가면 통상적으로 시세의 70~80%에 낙찰되기 때문이다. 따라서 저당권으로 잡혀 있는 금액과 보증금을 비교해서 계약 여부를 판단하는 것이 좋다.

또 계약을 끝내고 집 열쇠를 받는 즉시 동사무소에서 전입신고를 해야 한다. 전입신고를 할 때는 임차인 본인뿐 아니라 배우자 등 가족 모두 주민등록에 포함된다는 사실을 알아야 한다. 임대차계약을 체결하고 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임차권의 내용을 주장할 수 있다. 또 임대차계약서에 확정일자를 받아둬야 한다. 확정일자를 받으면 민사집행법에 의한 경매나 국세기본법에 의한 공매 때 후순위 권리자보다 우선해 변제받을 수 있다. 여기에 주택임대차보호법은 존속 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 임대차기간을 정한 경우 그 기간을 2년으로 보기 때문에 계약기간 동안 안심할 수 있다. 하지만 임차인은 임대차기간을 1년으로 정한 경우 1년 약정의 유효함이나 2년의 임대차기간을 주장할 수 있다는 점을 유념해야 한다. 전·월세 기간 중 집주인이 바뀌는 것에 대해 임차인은 걱정할 필요가 있다는 말이다. 이는 계약이 그대로 이어지기 때문이다.

◆계약금 분쟁

계약금은 약속을 지키기 위한 최소한의 장치다. 관례적으로 계약금은 거래 금액의 10%이다. 계약을 한 뒤 하루가 지나지 않아도 계약을 파기하면 책임을 져야 한다. 일반적으로 계약금을 준 사람은 계약금을 돌려받을 수 없고 받은 사람은 계약금의 2배 수준의 금액을 줘야 한다. 많은 사람들이 미리 물건을 확보하기 위해 체결하는 가계약이 계약과 다르다고 생각하는데 그렇지 않다. 법에서는 가계약도 계약의 일부분으로 간주한다. 따라서 가계약을 파기할 때도 계약과 똑같이 위약금을 물어야 한다.

임대차 기간이 끝나는 시기에도 주의해야 할 것이 적지 않다. 통상 계약이 완료되기 한 달 전에 집주인과 임차인이 별다른 말이 없으면 계약 기간이 자동 연장되는 것으로 본다. 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없다. 2년의 임대차기간에 묶이지만 임차인은 언제든지 해지통보가 가능하고 3개월 후 집주인은 보증금을 줘야 하는 의무가 있다.

김교영기자 kimky@msnet.co.kr