[이진우의 분석! 아파트] (1)수성구 범어동

서울에 강남이 있다면 한강 이남에는 수성구가 있다. 서울 교육의 중심에 대치동이 있다면 대구에는 범어동이 있다. 범어동은 대구의 교육 문화의 중심지이지만 대구의 금융'상업의 중심이고 부동산시장의 중심이기도 하다. 또 지역에서 주거 선호도가 높은 곳 중 하나가 범어동이다. 지역에서 아파트 선택사항으로는 가장 우선시 되는 것이 교육, 교통, 물리적 특성, 접근성, 투자성 순으로 나타나고 있다. 통상적으로 교육과 교통은 주거 선호도에서 가장 높게 나타나지만 교육이 교통이나 접근성보다 높게 나타나는 지역은 많지 않다. 그러나 특히 범어동은 주거선호도에서 교육이 압도적으로 높게 나타나고 있다. 이렇게 교육이 압도적으로 높게 나타나는 이유는 범어동을 중심으로 명문고가 포진해 있고 학원과 같은 교육 인프라가 다른 지역에 비해 높기 때문이다.

◆범어동의 가치

모든 투자 상품에는 시장을 주도하는 주도주들이 있다. 투자에 초보라 할지라도 시장을 주도하는 주도주에 투자를 하면 그나마 안전한 투자를 할 수 있다. 시장의 주도주가 가지는 특징은 시장의 상승기에는 시장을 주도하며 가장 먼저 상승을 하지만 시장 하락기에는 늦게 하락하는 데 있다. 부동산 시장 특히 아파트 시장에도 시장을 주도하는 지역이 있다. 대구에서는 범어동이 시장을 주도하는 지역으로 보인다. 2003~2005년 사실 대구의 범어동이 아니라 지방 5대 광역시 지표로 상용될 만큼 범어동의 가치는 높았다. 현재는 부산의 해운대 센텀시티가 지방 광역시의 맹주가 되어 있지만 2005년까지는 범어동이 지방의 맹주였다. 지방에서 천만원짜리 아파트가 처음 등장한 지역도 대구 범어동이고 가격상승률을 주도한 곳도 범어동이었다. 지역 아파트시장이 본격적으로 상승하기 시작한 2003년 이후 올 9월까지 53.57%의 가격 변동률을 기록하며 수성구 평균 24.12%, 대구 평균 20.57%보다 높게 나타나고 있다. 범어동의 가치는 평당 거래가격에서도 압도적이다. 범어동 아파트의 평당 평균가격은 925만원으로 대구에서 3번째로 높다.

범어동 아파트 가격이 최고가 아니라는 말에 의문을 제기하는 분들이 있을 것이다. 가격을 동별로 나누다 보니 범어동보다 평당 평균가격이 높은 지역이 두 지역이 있는데, 하나는 두산동 1천90만원이고 하나는 수성3가 1천49만원인데 이 지역의 공통점은 최근 들어선 신규 아파트밖에 없다보니 가격이 상대적으로 높게 나타나고 있다. 범어동도 신규 아파트가 있지만 다수의 아파트들이 입주한지 20년 전후의 단지들이 많이 있음에도 불구하고 900만원대의 가격은 압도적이라 할 수 있다. 대구와 수성구의 평당 평균가격을 비교해 보면 대구시 전체가 524만원, 수성구 672만원에 비해 그 가치를 알 수 있다.

범어동의 가치는 전세가격에서도 알 수 있다. 범어동의 평당 평균 전세가격은 490만원으로 대구 평균 332만원, 수성구 평균 398만원보다 월등히 높게 나타나고 있다.

◆범어동의 미래

범어동의 미래가치에 대한 사람들의 평가는 다르게 나타난다. 특히 교육개혁이 있을 때마다 범어동 아파트의 가치에 대해서 많은 평가를 내리고 있다. 그러나 범어동의 가치는 교육 프리미엄이 학군에 영향을 받기는 하지만 학군이 절대적인 가치를 가지는 것은 아니라고 본다. 범어동이 가지는 진정한 가치는 학군에다 교육 인프라 등의 시너지 효과로 인해 만들어졌다. 지금도 초등학교 고학년만 되면 범어동으로 이사를 하고 심지어 위장 전입까지 하는 것으로 나타나고 있다. 시장에 수요가 있다는 것은 미래가 밝다는 것이다. 다만 한 가지 최근 중대형 아파트의 미분양으로 인해 한동안 조정 국면을 받을 가능성이 있고 범어동 안에서도 양극화 현상이 더 심해지기는 하겠지만 전통적인 강세를 나타낸 지역의 강세는 이어질 전망이다.

부동산114 대구경북지사장