[건축과 생활] 분양가 낮춰야 경제가 살아난다

지난해 우리나라 경제성장률은 OECD국가 중 가장 높은 6.2%를 기록할 것이라는 전망이다. 연간 300억달러 무역수지흑자와 자동차, 조선업을 비롯한 반도체, 스마트폰 등 여러 분야의 초고속 성장에도 불구하고 건설업은 마이너스 성장에다 전국 10만 가구에 달하는 민간 미분양 주택이 경기 회복의 발목을 잡고 있다.

1997년 IMF 외환위기 이후 국내 민간 주택공급패턴은 1988년 '주택 200만호'를 국가정책으로 추진하던 시절과는 많이 달라졌다.

기존 국내 굴지의 건설사들이 직접 토지를 매입해 시공·분양하는 방식에서 부채 비율 증가에 따른 관급공사 수주 어려움 등 각종 제도적 불이익에 대응하고 보다 안정적인 수익창출을 달성하기 위해 시행부문을 별도 분리해 토지매입과 인·허가부분, PF 대출의 금융부문, 나아가 입주·관리부문까지의 역할을 시행사에 넘김으로써 단순도급 시공만으로도 기존 방식 이상의 수익구조를 갖게 됐다. 이로 인해 분양가는 수직 급상승했고, 그 모든 부담은 수요자인 입주자에게 전가된 게 사실이다.

당초 시행사이자 시공사였던 건설사의 이윤만 원가에서 추가되었던 사업구도에서 과다한 토지매입비 및 매입용역비, 최소 3년이 넘는 사업이 종결될 때까지의 시행사의 관리비와 이윤에 PF 대출에 따른 이자 및 각종 금융비용, 분양대행과 입주관리비용, 신탁수수료 및 PM용역 수수료 등 시행을 분리함으로써 발생하는 각종 추가비용에 PF보증을 이유로 엄청나게 과다책정된 공사비로 시공사 이윤이 추가되니 분양가는 일부 수도권을 제외하고는 실수요자가 감당하기 어려울 만큼 상승해 버린 것이다.

여기에다 지금은 토지공사와 주택공사가 통합한 LH공사 및 각 지자체의 도시공사 등이 본연의 업무 중 가장 중요한 주택용지공급을 소홀히 해 용지가 절대 부족한 상태에서 토지 수용권한이 없는 민간사업자가 직접 토지를 매입하다보니 토지 조성원가가 몇 배로 뛴 것도 분양가 상승의 주원인이다.

신규 공급하는 아파트단지의 공급가와 인근 기존 아파트의 거래가 사이의 격차와 이제는 아파트가 더 이상의 재테크 대상이 아니라는 인식이 퍼져감에 따라 미분양이 크게 늘어나게 된 것이고 국내 건설업도 긴 불황의 터널에 들어서게 된 것이다.

건설업이 국내 경제에 미치는 파급효과는 실로 크다. 중장비를 동원하는 대규모 토목공사보다도 각종 자재와 설비, 전기제품을 비롯한 조경과 환경까지 각 분야를 총망라한 제품과 많은 인력이 투입되는 건설업이야 말로 반드시 일으켜 세워야 하는 중요한 국가정책 산업이다.

한껏 올라가버린 아파트의 분양가를 낮춰야 한다. 이대로는 아무것도 기대 할 수 없다.

원가상승의 요인이 된 부분들을 찾아내고, 원가를 줄일 수 있는 제도적 절차의 간소화도 필요하다. 또 주택용지의 공공부문 공급을 과감히 확대해야 한다. 아울러 각종 인·허가에 따른 심의 및 협의에서도 분양가 상승의 요인이 될 수 있는 부분과 무리한 기부체납 등은 지양해야 한다.

건설업이 살아나야 국가경제도 제대로 살아나고 안정되는 것이다. 건설업의 경기회복은 아파트분양가를 낮춰 실수요자가 구매할 수 있는 주택을 공급하는 길만이 유일한 방법이다. 따라서 건설업계 관계자들은 분양가를 낮추는 일에 함께 고민하고 지혜를 모아야 한다.

최명환(정건사 건축사사무소 대표 건축사)