[이진우의 분석! 아파트] (15)대구 수성구 지산동

올 들어 대구 수성구에서 가격 상승세가 가장 높게 나타난 지역은 지산동이다. 지산동은 범물동과 더불어 수성구를 대구 교육의 중심으로 만든 지역이다. 1990년대 초 지산범물단지의 입주가 본격화되면서 이 지역을 중심으로 학원가가 만들어졌고 한때 대구지역 교육의 중심지가 되었다. 그러나 지산범물의 경우 뒤쪽이 산지로 막혀있고 앞쪽과도 단절성을 가져 더 이상 확장하지 못하고 황금동과 범어동에 그 명성을 내주었다. 그러나 아직 지산동은 다른 지역에서 수성구로 진입할 때 가장 우선되는 지역 중 하나이다. 우선 수성구 지역 중에서는 상대적으로 가격이 저렴하고, 아직 중학교까지는 학군이나 교육 인프라가 높아 선호도가 높은 지역이기 때문이다.

◆전세가격 상승세 높아

최근 대구지역 아파트시장은 겨울방학 이사시즌과 봄 이사시즌이 겹쳐지면서 중소형 매물이 품귀현상을 나타내고 있는데 지산동도 예외는 아니다. 전세시장의 매물 부족으로 전세가격이 0.99%의 변동률을 기록하며 대구 0.75%와 수성구 0.65%보다 높게 나타나고 있다. 아파트 매매가격도 지산동은 0.86%의 변동률을 기록했다. 이는 대구 평균 0.43%나 수성구 평균 0.23%보다 훨씬 높다. 매매시장의 가격 상승세가 높게 나타난 이유는 수성구 지역에서 전세매물을 구하지 못한 수요들이 상대적으로 저렴한 지산동 지역으로 이동이 많았고, 겨울방학 이사시즌의 영향으로 3월 개학 이전에 이사를 하려는 수요들에 의해 올 1, 2월까지 가격 상승률이 상대적으로 높게 나타나고 있기 때문이다.

2월 현재 지산동의 3.3㎡당 평균 매매가격은 440만원으로 대구 평균 532만원과 수성구 평균 675만원보다는 낮게 나타나고 있다. 3.3㎡당 전세가격도 313만원을 기록하며 대구 평균 347만원과 수성구 평균 415만원보다는 낮은 편이다. 지산동의 평균 가격이 상대적으로 낮게 나타나는 이유는 대부분 20년 전후의 노후단지들이 많아 가격이 상대적으로 낮게 나타난 것으로 분석되고 있다.

지산동의 매매가격 대비 전세가비율은 2월 현재 71.17%로 수성구 지역에서 가장 높게 나타나고 있다. 동일 시점 대구는 65.29%, 수성구는 61.45%를 기록하고 있다.

◆노후도에 비해 수요는 이어질 전망

지산동은 한때 대구지역 교육의 중심지로 수성학군의 중심이었다. 지금은 아파트단지들의 노후화로 인해 중심기능을 범어동과 황금동에 내주고 있다. 하지만 아직 교육열이나 인프라는 대구 최고 지역 중 한 곳이다. 비슷한 시점에 개발된 칠곡이나 대곡지구에 비해 아직 선호도가 높게 나타나는 이유도 지산동이 가지고 있는 교육 인프라가 영향력을 발휘하고 있기 때문으로 분석된다.

그러나 지산동의 경우 아파트 노후도가 심하고 확장력이 약해 주변 인프라와 시너지 효과를 발생시키지 못하는 것은 아쉬운 점이라 할 수 있을 것이다. 아파트 단지의 노후도에 비해 수요는 이어질 전망이다. 수성구 이외 지역에서 수성구로 진입할 때 주변 여건 대비 가격은 지산동이 비교우위를 가지고 있기 때문이다.

이러한 현상은 매매가격 대비 전세가비율이 70%가 넘는 점이 잘 말해주고 있다. 지산동은 수성구에서 전세가비율이 70%가 넘는 몇 안 되는 지역 중 한 곳이다. 지산동은 향후 교육 때문에 타지에서 이사하는 수요와 월세를 통해 소득을 올리려는 수요들에 의해 중소형을 중심으로 한동안 수요가 이어질 전망이다.

##지산동 우방타운

작년부터 매매'전세 가격 상승세 조짐

대구 수성구 지산동 우방타운은 1991년 6월 입주한 단지로 총 460가구에 이른다. 평형대는 142.15㎡형 56가구와 161.98㎡형 112가구, 211.57㎡형 26가구, 105.79㎡형 266가구로 구성되어 있다.

가구 수가 가장 많은 105.79㎡형의 경우 범어동과 황금동 지역 입주가 본격화되면서 이주 수요가 늘어 2006년 이후 가격이 일부 조정을 받다가 2009년 하반기 이후 반등세를 이어가고 있다. 특히 지난해 하반기부터 매물이 많지 않은 가운데 거래가격도 매매평균과 상한가 사이에서 거래되면서 가격이 소폭이지만 상승세를 보이고 있다.

지난 4분기 이후 거래가격은 하한가 1억3천만원에서 상한가 1억5천500만원 사이에서 형성되고 있다. 전세가격도 2006년 이후 계속 하락세를 이어오다가 2009년 말부터 상승세를 이어가고 있다. 전세의 경우 1억~1억1천만원에서 시세가 형성되어 있고 최근 가격의 상승세가 조금씩 이어지고 있다.

전세시장은 중대형도 조금씩 가격 회복이 되고 있지만, 매매에 있어서는 대형의 경우 수요가 많지 않아 가격은 보합세가 이어지고 있다.

부동산114 대구경북지사장