[이진우의 분석! 아파트] (20)대구 북구 구암동

대구시 북구 구암동은 1995년을 전후로 아파트 단지가 본격적으로 들어섰다. 2000년대에 접어들어서도 입주 단지가 꾸준히 이어지면서 노후 단지와 신규 단지의 조화가 어느 정도 이뤄지고 있는 지역이다. 특히 이 지역은 1990년대에 입주한 단지들이 많고 중소형의 비율도 높아 젊은층에게 인기가 좋다. 또 초등학교와 중학교는 물론 고등학교까지 근거리에 있어 학교에 다니는 자녀가 있는 경우에도 선호도가 높은 편이다.

◆지난해 하반기 이후 상승세 지속

이러한 선호도는 가격에 그대로 반영되고 있다. 이 지역은 지난해 봄 이사시즌 이후 가격 회복속도가 빨라지면서 지난해 매매가격이 8% 상승했다. 이는 북구에서 가장 높은 상승률이다. 지역의 특성상 중소형의 비율이 높고 매매가격 대비 전세가 비율이 높아 수요자들의 진입 장벽이 낮기 때문이다. 게다가 일부 투자자금이 유입되면서 지난해 하반기 이후 상승률이 높아지고, 상승세도 이어지고 있다.

올 들어(1월 1일~3월 20일) 구암동의 아파트 매매가격은 7.61% 올랐다. 같은 기간 대구 평균(1.63%)과 북구 평균(2.61%)에 비해 높은 상승률을 기록한 것이다. 구암동 아파트의 전세가는 5.89% 상승했다. 같은 기간 대구 평균( 3.01%)과 북구 평균(3.16%)에 비해 높은 상승률이다. 구암동의 3.3㎡당 매매가격은 486만원이다. 북구 평균(467만원)보다는 높았으나 대구 평균(538만원)보다 낮게 나타났다. 구암동의 3.3㎡당 전세가는 376만원으로 대구 평균 (357만원)과 북구 평균(332만원)보다 높은 편이다. 매매가격대비 전세가 비율은 77.67%로 북구 평균(71.06%)과 대구 평균(66.34%)보다 높다.

◆높은 전세가 비율 장기적으론 부담

구암동의 경우 중소형 비율이 높고 주변에 학교도 많아 단기간 가격의 하향 조정을 받지는 않을 것으로 보인다. 다만 높은 매매가격 대비 전세가 비율의 경우 단기간에는 아파트 가격을 상승 견인하는 데 도움을 주겠지만 장기적으로는 부담이 될 가능성이 있다.

최근 전세난은 과거의 전세난과 달리 공급 부족보다는 시장의 불안으로 인해 수요가 전세시장으로 몰리면서 생겨난 수급의 불균형 때문이다. 따라서 시장의 투명성만 확보되면 전세시장은 급격히 안정될 것으로 전망된다. 특히 일부 투자수요에 의해 매매가격이나 전세가격의 상승세도 나타나고 있어 향후 시장에는 부정적인 역할을 할 가능성이 크다.

전세시장이 안정되면 전세시장의 수요들이 매매시장으로 이동하면서 전세가는 출렁거릴 가능성도 있다. 현재 구암동의 높은 매매가격 대비 전세가 비율은 중소형의 비율이 높고 학군이 어느 정도 뒷받침 되면서 생겨난 현상이다, 하지만 높은 전세가 비율은 장기적 관점에서는 반드시 긍정적이라 할 수 없기 때문에 세심한 주의가 필요하다.

##구암동 화성 그랜드파크

전셋값 꾸준히 오르막 매매가 대비 78%

대구 북구 구암동 화성 그랜드파크는 2003년 12월 입주한 단지이다. 106.27㎡형 148가구, 110.08㎡형 178가구, 132.46㎡형 210가구, 150.24㎡형 180가구 등 총 716가구로 구성돼 있다. 개별 난방 방식이며 층수는 13~15층이다. 110.08㎡형의 경우 2006년 상반기를 정점으로 하향 조정을 받다가 2008년 하반기 국제 금융위기 이후 저점을 찍고 2009년 2분기 이후 소폭 반등하였다. 지난해 봄 이사 시즌 이후 가격이 보합세를 보이며 안정적인 구조를 나타내고 있다. 전세가는 2008년 입주물량의 급증으로 1억원에서 1억1천만원 사이까지 하락하면서 저점을 찍고 꾸준히 상승하고 있다. 매매가격의 경우 3월 기준으로 하한가 1억7천만원, 상한가 1억9천800만원 선에서 형성되고 있다. 전세는 하한가 1억4천만원, 상한가 1억5천만원 사이에서 거래되고 있다.

매매가격 대비 전세가 비율은 78% 수준을 기록하고 있어 상당히 높은 편이다. 화성 그랜드파크의 다른 평형의 경우 132.46㎡형까지는 비슷한 상황을 보이고 있다. 다만 150.24㎡형의 경우에는 전체적으로 보합세가 이어지고 있는 가운데 급매물이 어느 정도 정리되면서 하한가는 다소 상승하는 반면 상한가는 일부 조정을 받고 있다.

우선 다른 단지에 비해 입주가 7,8년 정도 늦어 아직 입주한 지 10년이 되지 않기 때문에 한동안 선호도는 이어질 것으로 보인다. 다만 높은 매매가격 대비 전세가 비율은 단기간은 매매가격을 견인하는 원동력이 되겠지만 향후에는 부담으로 작용할 가능성이 있다.

부동산114 대구경북지사장