[이진우의 분석! 아파트] (23)포항시 북구 용흥동

중소형 많고 가격 상대적 저렴…이사시즌 거래량 많아

포항시는 2005년 이후 분양물량의 증가와 분양가격 급등으로 주변 아파트 가격까지 상승하였다. 2006~2007년 아파트 매매가격이 두 자릿수 상승률을 기록하였다. 하지만 2008년 입주가 본격화되면서 마이너스로 반전되며 시장은 침체에 빠지게 되는데, 이러한 침체현상은 지난해까지 이어졌다.

그러나 올해 들어 소폭 반등하면서 시장 상황이 조금씩 나아질 기미를 보이고 있다.

◆중'장년층 비율 높은 지역

포항시 북구는 인구 구조가 20'30대보다는 40~60대의 중'장년층이 많은 지역이다. 인구 구성비를 보면 60세 이상이 20.7%로 가장 높고, 10세 미만이 8.64%로 가장 낮게 나타나고 있다. ▷20대 12.47% ▷30대 14.45% ▷40대 16.45% ▷50대 14.81% 등으로 중'장년층에 비해 젊은층의 비율이 상대적으로 낮게 나타나고 있다.

북구 용흥동은 입주한 지 20년 전후의 단지가 많아 상대적으로 중소형의 비율이 높고 가격이 낮아 거래량이 많은 지역이다.

용흥동의 아파트 매매시장은 올 들어(1월 1일~4월 11일) 1.05%의 가격 변동률을 기록하며 포항에서는 가장 높은 상승세를 기록하였다. 동일 기간 경북 평균(1.1%)보다 낮기는 했지만 포항시 평균(0.12%)과 포항시 북구 평균(0.15%)보다 높은 상승률을 보였다.

◆포항에선 매매'전세 상승률 높아

용흥동 전세가격은 1.41% 상승했다. 동일 기간 경북 평균(1.82%)보다 낮기는 했지만 포항 평균(0.54%), 포항시 북구 평균(0.68%)보다 높은 상승률을 나타냈다. 3.3㎡당 매매가격은 306만원을 기록하며 포항시 평균(415만원)이나 포항시 북구 평균(402만원)보다 낮았다.

3.3㎡당 가격이 상대적으로 낮게 나타나는 이유는 용흥동의 대부분 단지들이 입주 20년 전후에 이르기 때문인 것으로 분석된다. 3.3㎡당 전세가격은 236만원으로 포항시 평균(278만원)이나 포항시 북구 평균(264만원)보다 낮게 나타나고 있다.

매매가격 대비 전세가 비율은 77.3%로 포항시 평균(67%)과 포항시 북구 평균(65.3%)보다 높은 것으로 조사됐다.

용흥동은 최근 신규 입주물량이 없어 노후지역으로 분류된다. 노후 단지와 신규 단지의 조화가 이뤄지지 않고 있다. 하지만 상대적으로 가격이 저렴하고 중소형의 비율이 높다. 이런 이유로 이사시즌에 거래량이 많기는 하지만 아파트 노후도에 따른 이탈수요도 상존하고 있다.

부동산114 대구경북지사장

##포항 용흥동 우방1차

임대수요 꾸준…매매가 급락은 없을 듯

용흥동 우방1차 단지는 1990년 12월 입주했다. 112.40㎡형 480가구, 148.96㎡형 180가구, 168.60㎡형 120가구, 204,96㎡형 60가구 등 총 840가구로 구성되어 있다.

이 단지의 경우 전체적으로 2006년 고점을 기록한 후 약보합세 속에서 조정을 받다가 2009년 하반기 이후 보합세 속에서 안정세를 보이고 있다. 아파트가 입주한 지 20년 정도가 지나면서 신규 아파트로 이주하는 수요가 증가하면서 2008년 이후 거래량도 많아졌지만 가격은 보합세를 유지하고 있다.

가장 가구 수가 많은 112.40㎡형의 경우 2006년에서 2007년 사이 고점을 찍고 2008년 포항지역 입주물량의 증가와 글로벌 금융위기의 영향으로 약세가 시작되었다. 2008년 이후에는 가격이 보합세 속에서 안정적으로 나타나고 있지만, 거래량이 증가함에도 가격은 별다른 변동이 나타나지 않으면서 침체를 나타내고 있다.

거래가격은 시세기준으로 상한가 1억1천만원 하한가 9천만원 사이에서 형성되고 있다. 일부 아파트의 경우 상한가를 넘는 경우도 있기는 하지만 대부분의 가격이 시세 범위에서 움직이고 있다. 전세의 경우 상한가 8천만원 하한가 7천400만원 사이에서 거래가 이루어지고 있다. 매매가격 대비 전세가 비율은 78% 정도로 상당히 높은 편이다.

향후 이 단지는 올해 포항지역의 입주물량이나 시장 상황으로 볼 때 현재와 같은 상황이 한동안 이어질 전망이다. 특히 아파트가 입주한 지 20년이 지나면서 노후도에 대한 부담으로 가격이 일시에 급등하거나 급락하는 상황보다는 보합세 또는 약보합세가 나타날 것으로 보인다. 다만 임대수요는 꾸준하고 매매가격 대비 전세가 비율이 높기 때문에 가격이 급락하는 상황은 없을 전망이다.