부동산 경매 재테크 이렇게

부동산 경매가 담합과 부정이 만연하던 호가제(呼價制)에서 입찰제(入札制)로 바뀌면서 공정한 경쟁의 장이 되었다. 다만 지금은 경매부동산에 대한 정보가 누구에게나 낱낱이 공개되고 공정한 법에 의한 경쟁을 거쳐야 하기 때문에 턱없이 싼 가격에 낙찰받기는 매우 어렵다. 특히 대구지역은 타 지역에 비해 경매물건이 대폭 줄었고 입찰자는 많다 보니 치열한 가격경쟁이 불가피하다.

권리가 간단하고 명도가 까다롭지 않은 부동산의 낙찰가격은 감정가 대비 100%까지 치솟고 있다. 부동산 경매가 재테크 수단의 한 방법은 될 수 있지만 무턱대고 참여했다간 자칫 낭패를 보기 십상이다. 경매 초보자들이 조심해야 할 사항들을 알아봤다.

◆경매 물건 고르는 법

먼저 주택, 상가, 나대지, 임야, 농지 등 투자 대상물건을 구분한다. 처음부터 너무 어려운 물건을 선정하지 말고 아파트 등과 같이 큰 수익은 내지 못하더라도 큰 손실도 없는 안전한 물건을 선정하는 게 좋다. 초보자로서 만족도 얻을 수 있고 점차 상가, 농지, 임야 등의 입찰로 고수익도 얻을 수 있다. 경매물건을 찾기 위해서는 대법원 홈페이지를 이용하는 방법, 인터넷 상 민간경매정보 업체를 이용하는 방법, 사설 경매 정보지를 구독하는 방법 등이 있다. 대법원 홈페이지나 법원 경매정보사이트를 이용하면 전국 각 법원 및 지원의 경매정보를 신속하게 알 수 있다.

◆입찰 시 주의할 점

입찰은 보통 오전 10시부터 시작한다. 먼저 전국법원 경매사이트(www.court auction.go.kr)에 접속해 입찰할 물건의 진행상황을 알아본다. 간혹 취하되거나 기일 변경이나 연기되는 경우가 있기 때문이다. 오전 10시. 법정이 개정되면 법정게시판에 게시된 해당 물건의 진행 여부(취하'취소'변경 연기)를 다시 한 번 확인한다.

매각사건 목록과 물건명세서에 기재된 사건번호, 감정가격, 최저입찰가격, 재매각 여부 등을 확인한 다음 입찰표를 작성한다. 이때 매각물건 명세서의 기재내용에 변경은 없는지 반드시 확인해야 한다. 혹 특정 사건의 매각물건 명세서를 살피는 과정에서 경쟁자들이 눈치를 챌 수 있으니 숨기는 방법으로 확인해야 입찰가격이 올라가지 않는다. 어느 사건에 입찰자가 있다고 짐작이 되면 누구든 불안해서 더 많은 금액을 적어 넣게 되고 결국 낙찰받기 어려워진다.

집행관이 입찰 개시를 선언하면 경매기록을 1시간 정도 열람한 뒤 입찰할 물건의 권리관계, 임대차관계 등을 최종 점검한다. 특히 경매기록 열람 때는 절대로 경매법정에서 하지 않는 게 좋다. 어느 물건에 관심을 보이면 그 물건에 관심을 가진 사람이 더 높은 가격에 입찰하게 되므로 숨기는 게 좋다.

기일입찰표, 공동입찰 신고서, 매수신청 보증봉투, 기일입찰봉투의 기재사항을 적은 다음 보증금(최저매각 가격의 10%, 재경매나 특수한 경우 법원이 정한 금액)을 입찰표와 함께 집행관에게 제출하면 된다. 이때 입찰기재 금액을 수정하거나, 보증금이 부족하거나, 입찰가격란과 우측의 보증금액란을 서로 바꾸어 기재해 입찰가격이 최저매각 가격 미만이 되면 무효가 되므로 주의를 요한다. 특히 입찰가격을 기재할 때 1억원을 쓴다는 것이 '0'을 하나 더 써 넣어 10억원에 매수신고를 한 경우 보증금을 날리는 낭패를 볼 수 있으니 세 번 이상 확인해야 한다.

◆등기부등본 꼼꼼히 살펴야

경매에서 등기부등본을 제대로 봐야 훗날 분쟁의 소지를 없앨 수 있다. 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있다.

눈여겨봐야 할 등기부 을구에는 소유권 이외의 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등기가 기재돼 있다. 등기 우선순위의 우열은 동일 구에서는 순위번호에 의하고, 다른 구인 갑구, 을구의 우열순위는 접수일자 순이며 접수일자가 같은 경우 접수번호 순에 의한다.

표제부에서는 토지의 경우 소재지'종류'면적을, 건물의 경우 소재지'구조'용도'면적을 확인한 후 표제부에 기재되어 있는 면적과 감정평가서에 기재되어 있는 내용과 같은지 확인한다. 제시된 것 외의 건물이 있다면 평가대상에 포함됐는지를 알아본다. 만일 감정평가에서 제외돼 입찰에서 빠졌다면 훗날 분쟁의 소지가 될 수 있다.

말소기준 등기인 저당권(근저당권'가압류'담보가등기) 설정일자보다 선순위 가등기, 가처분, 전세권, 예고등기가 존재하는지 확인해야 한다. 압류등기 후 전입한 임차인이 있는지도 확인한다. 각종 처분제한 등기(가처분'가등기'예고등기)가 있는지, 있으면 날짜를 확인한다. 처분제한 등기가 있을 경우 경매로 소유권을 취득하더라도 분쟁에 휘말려 소유권을 잃을 수 있으니 주의를 요한다. 처분제한 등기가 있는 경우 입찰에 참여하지 않는 것이 좋다. 단 가처분, 가등기가 말소기준 등기보다 후순위일 경우는 별 문제가 없다.

◆고가 낙찰, 자칫하면 손해

최근 아파트를 장만하기 위해 법원 경매장을 찾는 사람들이 늘고 있다. 지난해 하반기 이후 전세금이 가파르게 오르고 있는데다 중소형 아파트는 전세나 매매 모두 적당한 매물을 찾기가 쉽지 않은 탓이다.

여기에 경매는 시세보다 낮은 가격에 매수할 수 있다는 기대감이 있다. 수요가 몰리면서 감정가 대비 낙찰가율도 감정가를 20% 초과하는 등 과열현상까지 빚고 있다. 하지만 경매 낙찰가격이 85% 이상이라면 매수인(낙찰자)에게 실익이 없을 수도 있다. 특히 경매 초보자들은 이런 고가 입찰에 주의해야 한다. 고가 낙찰에 따른 제반 비용을 미처 생각하지 못한 탓이다.

법원 부동산 경매에 참가하기 위해서는 우선 사전조사가 필수적이다. 남들보다 높은 가격을 제시하지 않는 한, 단번에 낙찰을 받기가 쉽지 않기 때문에 여러 번의 임장(臨場'현장조사) 활동 및 수차례 입찰에 따른 기회비용을 지출해야 한다.

또 낙찰가격 85% 및 대금 납부 후 명도를 위한 이사비용 또는 강제 집행 비용, 명도 완료 시까지의 금융이자, 수리비 등 여러 가지 비용을 부담해야 한다.

여기에 상당한 금액의 체납관리비를 추가로 떠안을 수도 있다. 일부 집합건물의 관리자는 공용 부분은 물론 전용 부분에 부과된 관리비조차 바뀐 소유자에게 떠넘기려 하는 등 부당한 요구를 하는 경우가 많다.

매수인이 이런 관리비를 물어야 한다는 것이 부당하다고 생각해 관리주체와 분쟁을 벌일 경우 이에 따른 소송비용도 감안해야 한다. 이렇게 되면 자칫 일반매매가보다 높은 금액에 부동산을 매수하는 결과를 초래할 수 있다.

◆현장 답사는 필수

시세 파악을 위해서는 반드시 물건의 현장을 답사해야 한다. 시골에 있는 논과 밭, 임야 등 토지는 육안으로 경계를 확인하기 어렵고, 가격을 파악하기란 더더욱 어렵기 때문이다.

부동산의 경우 다른 부동산과 균형을 이루고 있는지, 경사도는 없는지, 도로가 있는지, 건물의 상태는 어떤지, 이용할 수 있는 적정한 용도 및 규모는 어떤지를 꼭 확인해야 한다. 주택지의 경우 접근성과 편리성, 주변 환경 등을 살펴봐야 한다. 상가의 경우 상권이 형성돼 있는지, 장래 전망은 어떤지, 죽은 도로는 아닌지 등을 확인한다. 또 주변 사람들에게 주변의 여건과 시세, 임차관계 등을 알아보고 근처 공인중개사사무소에 들러 개발 가능성 등 각종 정보를 얻는 것도 좋다.

특히 현장 확인 없이 입찰을 한 후 현장에 가보면 알고 있던 것과 다른 경우가 많다. 토지에 진입로가 없는 맹지인 경우, 임야에 분묘가 많고 임도가 없는 경우, 토지의 경사도가 높아 쓸모가 없는 경우, 주택의 주거환경이 너무 나쁜 경우, 건물이 노후해 수리비가 너무 많이 드는 경우 등이 있다.

또 농지나 임야는 전용허가나 형질변경을 할 경우도 있으므로 해당 관공서에 문의해 전용이나 형질변경이 가능한지 알아봐야 한다.

리빙정보 하갑용 대표는 "경매는 머리로 투자하는 것이 아니라 성실해야 한다"며 "부지런히 현장을 다니고 많은 사람들의 조언을 구하는 것이 경매 성공의 비결이다"고 조언했다.

전수영기자 poi2@msnet,co.kr

사진'안상호 편집위원 shahn@msnet.co.kr