[행복한 재무설계] 장기모기지론 활용해 내 집 마련의 기쁨을…

김호진(가명'43) 씨는 초교생 자녀와 아내가 아파트로 이사가고 싶다는 말을 할 때마다 깊은 시름에 빠진다. 현재 6천만원짜리 전세 주택에 살고 있어 대출을 받아서라도 아파트로 옮기고 싶지만 이자 부담과 대출 상환 계획을 세우기가 쉽지 않고, 최근 크게 상승한 집값이 향후 어떻게 될지 불안해서다.

Q: 아파트로 이사한다면 전세와 매매 중 어떤 게 나을지.

A: 아파트시장에서 전국적인 화두가 전세가격 상승이다. 올 들어 전세가격 상승률은 5.9%를 기록하며 매매가격 상승률 3.48%보다 0.7배 정도 높은 상승률을 기록하고 있다.

자녀 교육이나 전근 등의 이유로 이사를 해야 하는 이들의 가장 큰 고민이 전세를 얻어야 할지 아니면 집을 사야 할지 양자택일의 문제다. 전세를 구하기는 너무 힘들고 막상 있다 해도 일부 인기 지역의 경우 매매가격 대비 전세비율이 80% 전후까지 올라 있어 전세가격도 부담으로 작용하고 있어 쉽사리 결정하기 힘들다.

김 씨의 경우 현재 살고 있는 주택 전세가격과 아파트 전세나 매매가격과의 가격 차이가 많아 대출에 대한 고민이 깊을 것이다. 그렇다 해도 대출을 받아 이사해야 한다면 전세보다 매매를 택하는 게 좀 더 유리할 것으로 보인다. 전세의 경우 최근 가격이 단기에 급등한 것이 많아 향후 역전세에 대한 우려도 없지 않고, 만약 전세가가 추가 상승한다면 매매가격 대비 높은 전세가 비율은 매매가격을 받쳐주기 때문에 집값 상승으로 이어질 가능성이 높기 때문이다.

다만 매매라도 투기성 자금으로 가격이 급등한 단지는 피하고, 입주한 지 10~15년의 단지를 선택하는 것이 좋다. 향후 교육이나 기타 이유로 5~10년 정도 거주해야 하기 때문에 노후 단지를 매입할 경우 감가상각에 대한 우려가 있다. 과거에는 노후 단지가 재건축에 대한 기대심리가 있었지만 1980년대 후반 준공된 아파트들이 대부분 고층이라 재건축을 기대하기가 쉽지 않다. 단순 가격만 보고 들어가기보다 향후를 생각해야 한다.(부동산114 대구지사 이진우 지사장)

Q: 전세자금 대출과 주택구입자금 대출은 얼마나 받을 수 있을지.

A: 전세가격이 최근 가파르게 오르고 있고 원자재 가격을 비롯한 물가인상 등으로 신규아파트 분양가는 올라갈 수밖에 없다. 분양가를 낮출 경우 과거보다 못한 자재나 환경으로 조성될 수밖에 없다는 점을 감안하면 실수요 주택의 경우 가격이 오를 가능성도 높아 고민이 깊어진다.

주택의 경우 가격적인 면뿐 아니라 주거에 대한 만족도가 매우 큰 부분을 차지한다. 자녀의 양육이나 교육환경 등을 생각할 때 대출이자와 원리금 상환의 부담을 감내할 수 있으면 주택을 구입하는 것도 좋을 듯하다.

일반적으로 주택구입 자금 대출의 경우 대출 한도는 감정가격의 60% 범위 내에서 대출 가능하다. 전세자금 대출의 경우에도 계약서상의 보증금과 일반전세가 중 적은 금액의 60% 범위 내에서 대출을 받을 수 있다.

현재 대구지역의 경우 전세가와 주택구입가격의 차이(70~90% 선)가 크지 않아 대출액의 차이가 많지 않을 것 같고 전세대출금의 경우 별도 보증보험 보증료가 추가로 발생하는 등 금리나 비용 면에서도 주택담보대출을 받는 게 유리하다. 특히 장기모기지론의 경우 30년까지 대출을 받을 수 있고 매월 일정액을 분할 상환할 수 있어 내 집 마련에 용이한 상품이다. 또한 15년 이상의 주택담보대출은 이자납입액에 대해 1천만원, 원리금 상환 한도 내에서 소득공제 혜택을 받을 수 있는 장점도 있다.

소득공제 요건은 ▷대출 만기 15년 이상 ▷주택소유권 이전 및 보전 등기일로부터 3개월 이내에 대출 ▷주택 규모가 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 ▷가구주이면서 근로소득자일 것 등이다.

김 씨의 경우 현재 살고 있는 전세가격이 6천만원으로 20평대 기존 아파트를 구입한다면 약 5천만원 정도의 대출금이 필요할 것으로 보인다. 이 경우 30년간 이자를 포함해 매월 약 30만원씩 균등 상환하면 된다.

현재도 생활비가 넉넉지 않지만 생활비를 일부 줄이고 불입중인 적금 중 일부를 대출금 상환자금으로 대체했다. 자녀들의 교육자금 준비를 위한 자금으로 적립식펀드에 월 10만원을, 김 씨의 의료비 보장을 위한 의료비 보장보험에 월 10만원을 불입하는 것으로 변경했다.

최근 들어 재테크 열풍에 소위 대박을 노리는 투자자들이 많지만 실제적으로 과거부터 충실히 시간에 투자한 경우보다 성공한 사례는 거의 없다. 시간을 가지고 꾸준히 준비해 간다면 김 씨에게도 보다 밝은 미래가 열릴 것으로 확신한다.

(본점 PB센터 박희철 팀장)

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정리=김태진기자 jiny@msnet.co.kr