[이진우의 분석!아파트] (33)대구 달서구 용산동

달서구 대표적 대규모 단지…중소형 많아 장점, 노후화 시점 비슷

대구시 달서구 용산동은 성서택지가 개발되면서 만들어진 곳으로 달서구의 대표적인 대규모 아파트 단지 지역이다. 용산동은 주변에 성서산업단지가 있고 홈플러스와 이마트 등 대형소매점이 인접해 있다. 도시철도 2호선이 가까이 있고 주변에 학교도 많아 달서구 주거의 중심지이다.

용산동의 아파트 매매가격은 올 들어 6.03% 올랐다. 이 같은 상승률은 대구 평균(3.78%)과 달서구 평균(4.56%)보다 높은 것이다.

용산동의 전세가격은 올 들어 6.52% 상승했다. 대구 평균(6.46%)보다는 높게 나타났지만 달서구 평균(7.89%)보다 낮게 나타났다.

3.3㎡당 평균 매매가격은 529만원. 대구 평균 551만원과 달서구 평균 539만원보다 낮게 나타나고 있다. 3.3㎡당 평균 전세가격은 용산동이 399만원으로 대구와 달서구 평균인 371만원을 웃돌았다.

용산동의 매매가격 대비 전세가 비율은 75.34%를 기록했다. 이는 대구 평균(63.70%)과 달서구 평균(68.80%)보다 높은 수준이다. 용산동의 매매가격 대비 전세가 비율이 다른 지역에 비해 월등히 높은 이유는 그만큼 수요가 많기 때문인 것으로 풀이된다. 또한 면적대별 구성비도 좋다는 것을 의미한다. 수요가 많다는 것은 향후 가격에도 긍정적인 역할을 할 것으로 전망된다.

용산동의 경우 성서택지가 개발되면서 아파트가 본격적으로 공급됐기 때문에 용산동 롯데캐슬그랜드를 제외하면 모든 아파트들이 1995년부터 2000년 사이에 입주한 단지들이다. 면적대별 아파트 구성비도 전용면적 기준으로 60㎡ 이하가 48%, 60~85㎡ 이하가 38%, 85㎡ 초과가 14%로 중소형의 비중이 높은 편이다. 대체로 구성비율이 좋은 편에 든다.

용산동은 장기동과 더불어 그동안 달서구 아파트시장의 중심지 역할을 해왔다. 그러나 이러한 구도는 최근 주변 죽전네거리를 중심으로 한 축과 월배지역에 신규 아파트 입주가 본격화되면서 다핵화가 되어가고 있다. 중단기적으로는 용산동이 입지가 좋아 현재의 상황을 이어갈 수 있을 전망이다. 다만 장기적으로 노후화 속도가 전체적으로 비슷한 시기에 나타나는 단점을 가지고 있다.

부동산114 대구경북지사장

*용산롯데캐슬그랜드

달서구 용산동의 용산롯데캐슬그랜드는 2004년 5월에 입주한 단지이다. 105.79㎡A형 150가구, 105.79㎡B형 150가구, 112.40㎡A형 215가구, 112.40㎡B형 398가구, 158.68㎡A형 233가구, 158.68㎡B형 179가구, 188.43㎡A형 56가구, 188.43㎡B형 121가구, 224.79㎡형 117가구 등 총 1천619가구의 대단지로 총 10개 동으로 구성되어 있다.

주변에 홈플러스가 인접해 있고 도시철도 2호선 용산역이 가깝다. 주차대수도 2천561대로 가구당 1.6대로 어느 정도 여유가 있는 단지이다.

가장 가구수가 많은 112.40㎡B형의 경우 2007년 이후 2009년까지 주변의 입주물량 증가로 매매가격과 전세가격 모두 약세를 보이다가 2009년 가을 이사 시즌 이후 전세시장이 상승세를 보이기 시작했다. 전세가 상승은 매매가격을 이끌어 2009년에 소폭의 상승세를 보였다.

최근에는 전체적으로 보합세를 나타내고 있고 실거래가 신고 가격도 시세 범위에서 안정적인 가격 구조를 보이고 있다. 매매가격의 시세 상한가는 2억6천만원을 기록하고 있으며 하한가는 2억500만원을 나타내고 있다. 전세가격의 시세 상한가는 1억8천500만원, 하한가는 1억7천만원을 기록하고 있다. 매매가격 대비 전세가 비율은 76.34%로 용산동의 평균보다도 높게 나타나고 있다.

용산롯데캐슬그랜드는 입지가 좋고 매매가격 대비 전세가 비율이 높아 가격의 안정세는 한동안 이어질 전망이다. 여기에 용산동의 아파트 중 경과연수가 가장 짧아 선호도는 상당기간 지속될 것으로 보인다.