[실전 경매분석] 대구 수성구 황금동 건물

이번주 분석 대상 물건은 26일 오전 10시 대구지방법원 본원 경매법정에서 입찰(2010타경 35121)되는 지하 1층, 지상 5층 규모(대지 557㎡·건평 1천477㎡)의 목욕탕 건물이다.

감정 가격은 29억3천여만원이며 최저 입찰가격은 20억5천114만6천원이다.

현재 지하는 기계실, 1~3층은 목욕장, 4층은 에어로빅실, 5층은 체력단련장으로 사용하고 있다.

일반적으로 목욕탕은 주차시설 등을 완비해야 하기 때문에 신축하기가 쉽지 않고 현금장사라는 이점이 있어 물건이 나왔을 때 취득을 희망하는 사람들이 많다. 특히 이번 물건은 6m 도로에 인접해 있고 주변에 상가 및 아파트 단지도 형성되어 있으며 건물 상태도 비교적 양호해 매수 후 건물 보수를 위한 비용 지출 부담이 적은 것이 장점으로 꼽힌다.

입찰할 때 유의해야 할 점은 임차권과 유치권, 근저당권이다. 현재 임차인은 11명이다. 하지만 대항력을 갖춘 임차인은 1명 정도에 불과하다. 대항력을 갖춘 임차인은 보증금 3천만원에 월 120만원의 임대료를 내고 있는데 배당요구를 하지 않아 매수인이 인수해야 한다. 만일 임차인이 배당요구를 했다면 배당금에서 배당을 받고 임차권은 소멸하게 된다.

유치권도 신고되어 있다. 26명이 15억9천900여만원을 신고해 둔 상태. 하지만 2번 근저당권자인 주식회사 다솜이 유치권배제신청을 해 놓은 상태여서 유치권 성립 여부는 알 수 없는 상태다.

또 하나 살펴봐야 할 점은 후순위 근저당권자들이 다솜을 대상으로 근저당권말소소송을 위해 가처분을 해 둔 상태다. 그러나 1번 근저당권자인 신한은행에서 경매를 신청했기 때문에 경매 진행에는 문제가 없다.

이번 물건은 임차권, 유치권, 근저당권 등 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 한 차례 유찰됐다. 일반인들이 쉽게 풀지 못할 만큼 권리 관계가 얽혀 있어 전문가의 상담을 받고 입찰에 참가하는 것이 좋다.

정리·이경달기자

도움말·송병길 다산부동산경매전문학원 교수