[행복한 재무설계] 공장하다가 세놓은 땅, 절세법은?

과거 자그마한 섬유공장을 운영했던 김모(72) 씨는 경기가 좋지 않아 10년 전 공장 운영을 중단했다. 대신 공장 건물을 자재 창고로 임대했다. 그러는 사이 공장 인근이 개발돼 지가가 올랐다. 부동산 경기가 한창일 때는 부동산 개발업자로부터 60억원이 넘는 가격에 팔라는 제의까지 받을 정도로 노른자위 땅이다. 나이도 있고 월세도 제때 들어오지 않는데 재산세 부담만 늘어 처분을 고민하고 있다. 문제는 단순히 계산해도 양도소득세가 많이 나올 것 같다는 것이다. 사전 증여를 해야할지 상속을 해야할지 그것도 아니라면 그냥 부동산으로 상속할지 고민하며 행복한 재무설계의 문을 두드렸다.

Q: 약 20년 전 취득한 부동산을 매각했을 때 취득금액을 알 수 없을 경우 양도소득세는 어떻게 되나.

A: 취득계약서를 분실하여 취득금액에 대한 증빙이 없을 경우 실제 매매대금을 지급한 은행통장 또는 무통장 입금증을 제시하거나 등기부 등본에 표시된 당초 양도자의 주소를 확인한 후 거래 상대방을 찾아가 거래상대가 인감 날인한 '거래사실 확인서'를 첨부한다면 취득금액 입증이 가능할 것으로 판단된다. 그러나 취득계약서를 분실하고 입증이 불가능한 경우 세법에서는 과세권을 확보하기 위해 1985년 1월 1일 이전 취득분에 대하서는 1985년에 취득한 것으로 보고 매매사례나 감정사례로, 사례가 없는 경우 환산가액을 적용해 취득가액을 계산하고 있다. 1985년 1월 1일 이후 취득분은 취득 당시 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차로 적용해 취득가액을 계산하고 있다. 계약서를 분실하여 취득가액을 환산가액으로 신고하여도 세무서에서는 그 가액을 무조건 인정하지는 않고 세무서에 신고된 이전 양도자의 매도가액, 검인계약서 등을 통해 실제 취득가액을 확인하고 있다. (김현수 세무사)

(계산예시-표 있음)매매가격이 50억, 환산취득가액이 8억원이라고 가정할 경우 양도소득세를 계산해 보면 9억5천만원가량이다.

Q: 현재 부동산을 부동산으로 상속하는 것과 매각 후 현금으로 상속하는 것 중 어느 것이 유리한가.

A: 현재 상속 예정인 부동산을 상속인들이 어떻게 활용할 수 있느냐에 따라 달라질 수 있지만 상속받은 부동산을 매각한다는 가정에서 살펴보면 상속재산 가액에 따라 양도소득세와 상속세 어느 것의 절감 효과가 큰지를 따져 봐야 한다. 상속재산은 원칙적으로 시가를 기준으로 평가를 하나 아파트를 제외한 기타 부동산의 경우 유사 재산의 매매사례가액으로 평가하기 쉽지 않아 공시지가로 상속재산 가액을 평가한다.

판례를 보면 상속개시 전후 6개월 이내의 기간에 연접한 필지의 토지가 매매된 경우에는 유사성을 고려해 매매사례가액으로 평가해야 한다는 사례가 있다. 연접한 토지에 대한 매매사례가 없다면 공시지가로 평가하게 된다. 통상 공시지가가 시가보다 낮으므로 부동산을 매각하여 매각대금을 상속하는 것보다 부동산으로 상속하는 것이 상속재산 평가액을 낮추는 효과가 있으며 배우자 공제 및 상속공제 등을 통해 과표를 낮출 수 있어 상속세 측면에서는 유리하다고 할 수 있다. 또한 양도소득세의 경우도 상속 후 매각 시 취득가액이 상속평가액이 되어 양도차익이 줄어드는 효과가 있다. 하지만 부동산 상속의 경우 상속세에 대한 부담이 높아 부동산을 매각해서 세금을 내야 하는 상황이라면 이에 대한 대비를 해야 한다. 세금 납부 기한에 쫓겨 제 가격을 받을 수 없는 상황이 발생할 수도 있다. (박희철 대구은행 본점 PB센터 팀장)

Q: 공장부지 일부가 도시계획상 도로로 예정되어 있는데 매매를 하는데 문제점은 없나.

A: 매매를 하는 것은 문제가 없으나 매수자의 입장에서는 도시계획에 의해 개발이 중단된 부지를 매수한다는 것은 쉽지 않은 결정일 것이다. 도시계획시설부지가 되면 건축 등 개발행위 일체가 금지되고 수용될 때까지 기다려야 하는 신세다. 그러나 개인의 재산권침해가 극심한 점을 고려해 우리 법률은 땅 주인에게 장기 미집행 도시계획시설에 대한 매수청구제도와 실효기한 등을 정하고 있다.

먼저 도시계획시설결정의 고시일로부터 2년이 지날 때까지 사업이 시행되지 아니한 도시계획시설 중 단계별 집행계획이 수립되지 아니하거나 단계별 집행계획이 수립되었다 하더라도 1단계 집행계획(3년 이내에 집행할 도시계획시설사업의 계획)에 포함되지 아니한 도시계획시설의 부지에 대하여는 가설 건축물의 건축 도시계획시설의 설치에 지장이 없는 공작물의 설치 건축물의 개축 또는 재축과 이에 필요한 토지의 형질변경을 할 수 있도록 하고 있다.

또한 도시관리계획의 결정'고시일로부터 10년 이내에 사업이 시행되지 않으면 도시계획시설부지 중 지목이 '대'인 토지에 한해 지자체장에게 매수청구를 할 수 있도록 하고 있다. (김재권 변호사)

정리=김태진기자 jiny@msnet.co.kr