[이진우의 분석! 아파트] (53) 대구시 북구 국우동

지난해 대구에서 매매가 상승률 가장 높아…상대적 저평가 영향

지난해 대구에서 아파트 매매가격 상승률이 가장 높은 지역은 수성구 범어동이나 북구 침산동이 아니다. 이들 지역이 분명 주거 선호도는 높을지 모르지만 지난해 아파트 가격 상승률이 가장 높게 나타난 지역은 북구 국우동이다. 국우동이 대구에서 최고의 주거여건을 갖춘 곳은 아니다. 그런데도 이 지역의 가격 상승률이 가장 높게 나타난 것은 우선 북구 칠곡 지역이 위치적으로 불리하다 보니 상대적으로 저평가된 곳이었고 대부분 중소형으로 구성돼 있기 때문인 것으로 분석되고 있다.

국우동에는 1999년과 2002년에 아파트가 공급된 이후 신규 물량이 없었다. 이에 따라 대부분 아파트들이 올해로 입주 10년 이상된 것들이다. 또 대부분 단지가 중소형으로 구성되어 있다. 실제 66㎡ 미만이 480가구, 66~99㎡ 미만이 2천465가구, 99~132㎡ 미만이 1천104가구의 분포를 보이고 있다.

그렇다면 이 지역의 구체적인 상승률을 살펴보자. 지난해 국우동의 아파트 매매가격은 22.94% 올랐다. 이는 대구에서 가장 높은 가격 상승률이다. 같은 기간 대구는 7.5%, 북구는 11.74% 상승했다. 국우동의 전세가격도 26.40% 상승했다. 동일 기간 대구는 14.41%, 북구는 14.50% 올랐다. 국우동의 경우 2010년 하반기까지는 전세가격 상승률이 높게 나타나면서 매매가격을 견인했지만 지난해부터는 매매가격과 전세가격이 동반 상승하면서 높은 상승률을 기록했다.

국우동의 3.3㎡당 평균 매매가격은 546만원으로 북구 평균 513만원보다는 높게 나타나고 있지만 대구 평균 573만원보다는 낮은 수준이다. 3.3㎡당 평균 전세가격은 421만원으로 대구 평균 400만원이나 북구 평균 371만원보다는 높은 수준을 기록하고 있다. 매매가격 대비 전세가 비율은 76.34%로 대구 평균 69.93%와 북구 평균 72.36%를 웃돌고 있다.

국우동의 경우 분명 저평가된 점도 있고 중소형 비율이 높아 실수요자들의 선호도가 높은 지역이다. 따라서 가격 상승의 여지는 충분하다. 그렇다고 해도 불과 1년 6개월 사이에 매매가격과 전세가격이 30% 정도 상승했다는 것은 분명 이상현상이라고 볼 수 있다. 물론 중소형 위주의 상승세를 보인 것은 실수요의 영향력 때문이겠지만, 외지의 투기성 자금들도 큰 영향을 미쳤을 것으로 분석된다. 이런 점들은 향후 시장에 진입할 사람들에게 부담이 될 수도 있다.

#국우동 그린빌 1단지

국우동 그린빌 1단지는 1999년 10월 입주한 단지이다. 69.42㎡형 232가구와 82.65㎡형 644가구 등 총 876가구로 구성되어 있다. 중앙난방 방식을 사용하고 있다.

2개 평형 모두 2010년까지는 이사시즌별로 조금씩 변동이 있을 뿐이었는데 같은 해 연말부터 가격 상승세가 높게 나타나기 시작했다. 이러한 상승세는 지난해까지 이어지면서 높은 가격 상승세를 보이고 있다. 지난 1년간 매매시장의 경우 69.42㎡형의 경우 31% 상승했고 82.65㎡형의 경우 32% 올랐다. 이러한 상승세는 국우동 평균보다도 높은 가격 상승세를 보였다. 전세가격의 경우 69.42㎡형의 경우 22%, 82.65㎡형의 경우 21% 상승했다.

매매가격 상승률이 전세가격 상승률보다 높게 나타난 것은 최근 높은 전세가격 상승률로 인해 수요가 매매시장으로 옮겨가면서 생겨난 현상으로 분석된다.

69.42㎡형의 경우 시세기준으로 매매 상한가격은 9천500만원, 매매 하한가격은 8천800만원을 기록하고 있다. 전세의 경우 상한가격은 7천500만원, 하한가격은 6천500만원이다. 82.65㎡형의 경우 시세 기준으로 매매 상한가격은 1억1천500만원, 매매 하한가격은 1억1천만원을 기록하고 있다. 전세의 경우 상한가격은 9천만원, 하한가격은 8천500만원이다. 매매가격 대비 전세가 비율은 69.42㎡형은 77%, 82.65㎡형은 78%를 보이고 있다.

이 단지의 경우 소형 아파트로 구성되어 있고 매매가격 대비 전세가 비율이 높아 가격 상승에 대한 여지는 있었지만 최근의 가격 상승세는 너무 높은 편이었다. 이러한 가격 상승세는 다소 조정을 받을 것으로 예상된다.

부동산114 대구경북지사장