[행복한 재무설계] 월수 300만 강사, 1억 오피스텔 분양 받고 싶은데…

대구 수성구에서 프리랜서 수학 강사로 활동 중인 L(30'여) 씨는 얼마 전 오피스텔 분양 모델하우스에 다녀왔다. 깔끔하고 세련된 독립된 공간인 오피스텔을 보고 나니 꼭 한 채 분양 받고 싶다는 목표가 생겼다. 하지만 그동안 나름대로 합리적인 소비를 한다고 하면서도 계획성없는 충동적 소비가 많아 저축보다는 씀씀이만 커져 지금처럼 생활한다면 오피스텔 구입이 불가능해 보인다. 5년 정도 기간을 두고 매달 300만원 정도의 급여를 관리해 오피스텔을 분양받고자 'DGB Advisory Group-행복한 재무설계'에 재무설계를 요청해왔다

Q: 현재 급여로 어떤 상품에 가입해야 5년 후 오피스텔 구입 자금 1억원을 만들 수 있을지.

A: L씨의 경우에는 5년 정도의 기간에 목돈을 만들어야 하므로 은행의 복리적금 및 주식형'채권형 펀드상품으로 구성해봤다. L씨의 현재 재무상황은 700만원 정도의 예금 자산과 300만원 정도의 연금 납입이 된 상태다. 미결제된 카드 할부금 140만원 정도가 있다. 급여의 현금 흐름을 분석해 본 결과 미혼여성으로 의류 및 화장품 구입 등의 충동적인 쇼핑이 잦으며 문화, 레저 활동 및 외식비와 커피전문점 이용의 과소비 경향이 있다. 절제없는 휴대폰 사용으로 통신비의 비중도 높고 잦은 택시 이용으로 교통비 비중도 높음을 알 수 있다. 그 동안의 생활이 계획성 없는 소비가 많았고 소득 대비 저축금액도 적었다.

향후 5년 동안 1억원이란 목돈을 만들기 위해서는 많은 변화가 필요하다. 최소한 월 급여의 60%를 고정적인 저축금액으로 책정해 새로운 현금 흐름표를 작성해 보기로 했다. 주식시장의 코스피200지수를 추종하는 인덱스 펀드 가입으로 저가 분산 매입 및 상승장에 환매할 수 있는 주식형펀드와 경기 상황에 따라 안전한 국내'외 국공채 및 고수익을 추구하는 하이일드채권에 비중 조절을 하며 투자하는 채권형 펀드를 일부 편입하여 수익률을 높여 보기로 한다. 변경된 현금흐름표에 맞춰 생활한다면 5년 뒤 1억원에 가까운 목돈을 만들 수 있다고 본다. 5년 뒤 꿈꾸는 오피스텔 구입을 위해 지금 당장의 불편함과 절약은 감수해야 하며 그동안의 생활 습관도 일부 바꿔야할 것이다.

한 가지 덧붙인다면 부동산 구입 시 소득을 감안해 적정 금액의 대출은 필요하다. 돈의 미래 가치를 현재 가치로 당겨 사용할 수 있을 뿐 아니라 대출 상환을 일부 해야하기 때문에 소비욕구를 억제할 수 있다. 최근에는 낮은 금리의 대출상품도 있으니 이점을 활용하는 것도 고려해 보자. (현재희 대구은행 본점 PB센터 팀장)

Q: 오피스텔의 향후 전망은.

A: 최근 1, 2인 가구의 증가 속도가 급속히 빨라지고 있다. 대구의 경우 1990년 1, 2인 가구수는 전체 가구수의 23.3%였지만 2010년에는 45.5%로 늘어났고 이런 추세는 한동안 이어지면서 2015년을 전후로 50%를 넘길 전망이다. 가구의 변화는 주택시장 변화로 이어지고 있는데 대표적인 변화가 주거용 오피스텔 공급의 본격화다.

오피스텔은 L씨처럼 직접 거주자도 있지만 대부분이 거주자와 구매자가 다른 투자 상품이기 때문에 오피스텔을 구입할 때 세심한 주의가 필요할 것으로 보인다. 오피스텔의 경우 입지 선택이 매우 중요한데 먼저 대중교통 체계가 잘 되어 있어야 하고 주변에 산업시설이나 학교와 같은 배후지가 있어야 한다.

또 단지적 측면에서 주차 대수를 꼭 확인해야 하고 특히 기계식 주차비율을 꼭 확인해야 한다. 기계식 주차의 경우 주차대수는 늘릴 수 있지만 출'퇴근때처럼 한꺼번에 차량 입'출고 수요가 몰릴 때 곤란을 겪을 수 있어서다. 최근 공급되는 오피스텔이 작게는 100여 가구에서 많게는 1천여 가구로 작은 공간에 많은 사람들이 모여 살기 때문에 피트니스센터나 게스트하우스 단지 내에서 간단하게 쇼핑할 수 있는 공간이 있는지도 반드시 확인해야 한다. 전용률도 확인해야 한다. 전용률은 주거의 질과 연결될 수 있고 향후 임대를 위해서도 필요하다.

건설사들이 수익률을 언급하고 있는데 수익률보다는 임대가의 적정성을 따져봐야 한다. 최근 일부 오피스텔의 경우 수익률은 높게 나타나지만 예상 임대가격이 너무 높게 책정되어 있어 직접 확인하는 것이 좋다.

마지막으로 오피스텔의 경우 분양가보다는 향후 임대가격에 따라 매매가격이 결정되기 때문에 단지에 공실률이 높아지면 가격 하락으로 이어질 수 있다. 오피스텔이 밀집한 지역은 비교우위를 가지지 못하므로 문제점이 도출될 수 있기 때문에 세심한 주의가 필요하다. 오피스텔의 경우 주거용 부동산이기는 하지만 투자 상품이라 시장의 변화에 따라 환금성이 문제될 수도 있기 때문에 L씨의 경우에도 오피스텔 구매보다는 임대를 생각해보는 것도 대안이 될 수 있다. (이진우 부동산114 대구지사 지사장)

정리=김태진기자 jiny@msnet.co.kr