소형아파트 분양가 비싸 임대아파트 더 찾는다

주택시장 어떻게 될까

한국개발연구원은 최근 \'고령화·소가족화가 주택시장에 미치는 영향 및 정책 을 연구한 결과 앞으로 늘어나는 1,2인 가구가 대부분 노년층에서 발생하기 대문에 소형 주택 수요 증가로 이어지지는 않을 것이라는 분석을 내놓았다.

부동산 시장에 금과옥조(金科玉條)로 여겨지던 공식들이 최근 들어 깨지고 있다. 1, 2인 가구에 맞춘 소형 아파트 증가가 예상 밖으로 저조할 것이라는 전망이 나오는가 하면 일반 분양보다 임대주택을 선호한다는 조사결과도 나왔다. 이는 신규 주택 분양가와 소형 아파트의 가격 폭등이 주요 원인으로 당분간 부동산 시장에 새로운 경향으로 자리 잡을 전망이다.

◆소형 아파트가 대세?

한국개발연구원(KDI)이 최근 '고령화'소가족화가 주택시장에 미치는 영향 및 정책 시사점 분석' 연구를 진행한 결과에 따르면 향후에 늘어나는 1, 2인 가구가 대부분 노년층에서 발생하기 때문에 소형 주택 수요 증가로 이어지지는 않을 것이라는 분석이다. 또 도시형 생활주택과 같은 소형주택의 급격한 증가를 촉진하는 정책은 공실률 증가 등 시장이 붕괴될 수 있다는 충격적인 내용까지 담겨 있다.

자료는 일반적인 이해와 달리 1, 2인 가구 증가의 대부분이 노년층에서 발생하고, 소형주택의 주요한 수요 계층이라고 볼 수 있는 청장년 1, 2인 가구의 수는 증가하지 않는다고 설명했다.

또 노년 가구는 청장년 가구와 달리 점진적인 소비의 조정은 발생하지만 기본적으로 자산형성기에 축적된 주택자산을 지속적으로 소비하는 계층이므로, 이들을 위한 추가적인 소형 주택 공급은 다시 한 번 생각해 봐야 한다고 지적했다. 결국 앞으로 주택 공급은 소형보다는 중소형'중대형을 포괄하는 중형의 확대가 적절한 방향이고, 소비자 유형별로 차별화된 주거 소비 패턴에 대한 이해가 우선돼야 한다는 것이다.

이런 주장의 바탕에는 기형적으로 치솟고 있는 소형 주택 몸값이 자리한다. 고가 아파트와 저가 아파트의 가격 격차가 5년여 만에 가장 낮은 수준으로 떨어졌는데 매매 시장에서 소형 주택의 몸값이 올랐기 때문으로 분석한다. 한 시중은행이 지난달 매매가격 하위 20% 아파트의 가격을 조사해 보니 조사를 시작한 후 64개월 만에 가장 높았던 것으로 조사됐다. 상위 20% 아파트 가격은 5년 전인 2009년 4월(5억2천655만원)과 비교해 4천981만원 하락한 반면 저가 20%는 5년 전(6천610만원)보다 3천886만원 올랐다.

◆분양 전환 임대아파트 인기

전세난이 지속되면서 '분양 전환' 임대아파트가 무주택자의 내 집 마련 '징검다리' 상품으로 떠오르고 있다. 분양 전환 임대아파트는 세입자가 5~10년간 주변 시세보다 낮은 임대료를 내고 살다가 분양 전환을 통해 내 집으로 구매할 수 있는 주택이다. 임대 기간을 최장 5~10년 보장받을 수 있어 '5년'10년 임대아파트'라고도 한다.

소비자들이 분양 전환 임대아파트를 선호하는 이유는 입주 당시 목돈이 들지 않는데다 주거비 부담도 일반 전세에 비해 훨씬 가볍기 때문이다. 입주 때 내는 임차보증금은 대개 3천만~5천만원 정도이고 임대료 인상률 역시 연간 5% 이내로 제한돼 있다. 세금 부담도 크지 않다. 임대로 거주할 때에는 취득'등록세, 재산세'종합부동산세와 같은 세금을 내지 않는다. 또 세입자가 아파트를 분양받은 다음에 되팔아도 그동안의 거주 기간(5~10년)을 인정받아 양도소득세를 면제받을 수 있다.

최근 들어 분양 전환 임대아파트도 내부 평면이나 마감재, 공동 시설이 일반 분양 아파트 못지않게 개선됐다는 평가를 받는다. 최근에 짓는 10년 임대주택은 어린이집과 놀이터, 경로당, 피트니스센터 등 편의 시설을 골고루 갖추고 있다.

건설사들도 분양 전환 임대아파트 공급에 나서고 있다. 건설업계가 분양 전환 임대아파트 공급량을 크게 늘린 것은 사업비 절감을 통해 분양 성공률을 높일 수 있기 때문이다. 임대아파트를 짓는 건설업체는 아파트 부지를 조성 원가의 70% 수준으로 싸게 살 수 있는데다 국민주택기금에서 일반 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 이자(연 6~8%)보다 낮은 금리(연 2.7~3.7%)로 아파트 한 채당 7천500만원까지 빌릴 수 있다.

임대아파트 공급 확대는 일반 아파트 분양가격의 폭등이 원인이다. 실제로 지난달 말 기준 전국 민간아파트 평균 분양가격이 조사 이후 최고치를 기록했다. 대한주택보증이 최근 내놓은 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 지난달 말 기준 전국 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가격은 828만9천원으로 조사됐다. 지난 3월에 비해 1.04%, 지난해 4월에 비해 3.44% 상승한 수치이다. 지난달 평균 분양가격은 조사를 시작한 2010년 이후 최고치를 기록했고 이전 최고치는 2010년 3월의 826만원으로 4년 1개월 만에 이를 넘어선 것이다.

지역별 평균 분양가격은 수도권(-0.6%)을 빼고 지난달보다 모두 올랐는데 서울 0.45%, 6대 광역시 0.38%, 지방 1.91%씩 상승했다. 특히 전국 17개 광역 시'도 중 총 11개 지역 분양가격이 상승했고 대구, 경북, 부산, 강원도 등은 지난달 민간아파트 평균 분양가격이 최고가를 기록했다.