[기고] 경매 통계를 신뢰할 수 없는 이유

2013년 전국 법원에서 진행된 경매물건의 평균매각가율(감정가격 대비 낙찰가격)은 68.1%였다.(대법원) 이를 종류별로 분류하면 아파트는 79.9%, 단독주택과 다가구주택은 각각 74%와 76.3%(단독 및 다가구 겸용주택은 67.9%)였고, 연립 및 다가구주택은 72.7%였다. 대지, 임야, 전, 답 등 토지는 59.6%였고, 상가 및 근린생활시설과 오피스텔의 평균매각가율은 62.1%였다.

2013년 대구지역(달성군 포함)의 평균매각가율은 84%였는데, 아파트는 96.3%, 단독주택과 다가구주택은 각각 86.8%와 84%였고(단독 및 다가구 겸용주택은 96.8%), 연립 및 다가구주택은 99.4%였다.

한편 토지는 64.2%였고, 상가 및 근린생활시설과 오피스텔의 평균매각가율은 83.4%로 전국평균을 크게 상회하였다.

2014년 1월부터 6월 30일까지 전국 경매물건의 평균매각가율은 69.2%였는데 아파트만 좀 올랐을 뿐 큰 변화가 없었다. 하지만 대구의 평균매각가율은 82.8%로 여타지역에 비해 여전히 높은 낙찰가율을 보이고 있다. 올해 5월까지만 해도 낙찰가율 100%를 넘기며 무서울 정도로 치솟던 아파트는 다소 떨어진 99.2%였으나, 단독주택과 다가구주택은 더욱 올라 각각 102%와 96%였다. 연립 및 다가구주택과 토지는 전국 평균을 크게 웃돌아 각각 104.4%와 98.6%를 기록했고, 상가 및 근린생활시설과 오피스텔의 평균 매각가율은 65.7%로 전국 평균과 큰 차이가 없었다.

하지만 매각통계는 단지 참고만 할 따름 신뢰할 수 없는데 이유는 다음과 같다.

첫째, 아파트와 토지의 평균매각가율(전국)은 대충 80%와 60%로 그 차이가 매우 크다. 물건별 특성에 따라 낙찰되는 가격도 달라서 토지는 지목, 면적, 형태, 도로 및 교통여건, 개발 가능성과 건축규제, 환금성 등에 따라, 아파트는 면적, 시세, 위치, 사용승인일 및 재건축 가능성, 편의시설, 교통 및 주차여건 등에 따라 그 차이가 상당함에도 통계에서는 똑같은 한 건으로 취급되어 매각가율을 왜곡시킨다. 이는 상가와 공장도 마찬가지다.

둘째, 등기부등본상에 최초 근저당보다 빠른 지상권(地上權), 지역권(地役權), 전세권(傳貰權), 보존가등기(保存假登記), 환매등기(還買登記), 예고등기(豫告登記) 및 일정한 요건을 갖춘 가처분(假處分)이 등재되어 있어서 매각 후 말소되지 않는 물건은 매각가격이 떨어진다.

셋째, 최초 근저당(담보가등기, 압류 등)이 설정된 날보다 먼저 전입신고를 하여 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 배당요구신청을 하지 않았다면 매수인이 임차보증금 전액을 변제해 줘야 한다. 확정일자를 받지 않았거나, 배당요구신청을 했더라도 확정일자가 최초 근저당 설정일보다 늦은 경우도 마찬가지다. 이 같은 물건은 여러 차례 유찰을 거듭하여 최저입찰가격과 임차보증금을 합한 금액이 감정가격(시세)보다 낮아져야만 응찰자가 나타나기 때문에 감정가격 대비 매각가율이 10~20%에 불과함에도 아무런 표시 없이 매각통계에 포함된다.

넷째, 매각대상 부동산에 유치권 신고자가 있다면 유치권 성립을, 당해 토지상에 타인 소유의 건물이 소재하거나 수목이 식재되어 있는 경우에는 법정지상권을, 연고자가 밝혀지지 않은 봉분이 있다면 분묘기지권 성립을 각각 우려하여 입찰자가 없거나 크게 줄어드는데, 이 또한 최종 매각가격이 많이 떨어져 통계를 왜곡시키는 요인이 된다.

다섯째, 최근에는 금융기관으로부터 유동화회사로 유입되는 물건이 많은데, 이들 유동화회사들은 매각가율을 높이는 데 일조하고 있다.

이들은 담보물이 적정한 선에 매각되어 배당을 받는 것보다 경매물건을 유입하려는 목적으로 직접 입찰에 참여하기 때문에 당해 부동산에 설정된 채권최고액 또는 배당 가능한 금액만큼 높은 금액을 제시해 낙찰을 받기 때문이다.

하갑용/전 리빙경매 대표