[행복한 재무설계] `5년 후 상가 구입` 개원의

"몇 년을 정신없이 보낸 덕분에 이제 막 자리를 잡은 개원의입니다. 다행히 병원이 일찍 자리를 잡은 덕분에 대출금 중 일부는 갚았고, 나머지 대출금은 큰 부담이 되지 않을 정도로 남았습니다.

앞으로 5년 돈을 더 모은 후 상가를 구입할 계획을 가지고 있는데 어떤지 의견을 듣고 싶습니다. 부동산이 예전만 못하다는 생각도 들어 고민이긴 합니다."

이만희(가명'36) 씨는 병원 임대료를 줄일 목적으로 상가 구입 목표를 가지고 있다. 상가 구입 계획의 타당성 검토와 어떻게 목돈을 만드는 것이 좋은지 고민이다.

◆병원 임대료 줄일 목적으로 상가 구입 목표

이 씨는 자가 건물이 아니라 임차로 병원을 운영하고 있다. 매월 임차료도 만만치 않은 편이다. 그래서 아예 상가를 구입해서 병원으로도 사용하고 임대 수입도 올릴 수 있다면 일석이조라는 생각에 적극 검토 중이다. 7억~8억원 정도의 상가를 구입할 목표를 가지고 있으며, 지금부터 상가를 구입할 돈을 모으는 데 주력하고 싶어한다.

이 씨의 금융자산은 1억5천만원, 대출금은 1억원이다. 재테크 1순위는 '대출금을 갚아라'라는 말도 있지만, 이 씨에게는 해당하지 않는 말이다. 왜냐하면 대출금 이자도 그다지 높지 않을뿐더러 대출금 이자를 경비 처리할 수 있어 실제 이 씨가 부담하는 이자율은 훨씬 낮은 편이다. 따라서 현재 보유하고 있는 금융자산은 적극적으로 운용하는 것이 좋겠다. 우선 병원을 운영하는 데 필요한 비상 예비자금 3천만원은 종합계좌(CMA)에 예치해 두고, 나머지 1억2천만원은 상가 구입 시기에 맞춰 포트폴리오를 짜서 굴리면 된다.

1억2천만원 중 해외채권인 브라질 국채에 5천만원을 묻어두자. 브라질 국채는 10%의 높은 이자에다 비과세 혜택까지 받는다. 또한 헤알화 환율 하락으로 채권투자를 시작하기에도 나쁘지 않은 시기다. 그리고 2천만원은 국내 채권형펀드에, 5천만원은 국내 주식형펀드로 굴리면 되겠다. 그러면 5년 후에는 약 1억9천만원(기대수익률 국내 채권형펀드 4%, 브라질채권 10%, 국내 주식형펀드 10% 가정)으로 불릴 수 있다. 매월 400만원씩 적립식펀드로 연 10%의 수익률로 굴린다면 5년 후에는 목돈 3억원 정도를 모을 수 있어, 합계 약 5억원에 조금 못 미치는 목돈을 준비할 수 있다. 7억원 정도의 상가를 구입한다고 가정하면 2억원 정도의 대출이 필요하다. 기존 대출금 1억원을 합하여 3억원이면 현재 이 씨의 소득 규모를 감안할 때 감당하기 어려울 정도의 대출금은 아니다.

상가를 구입할 경우 공실 우려도 있으나 이 씨의 경우 2층은 직접 병원 용도로 사용하고 1층은 약국으로 쉽게 임대할 수 있어 유리한 편이다. 이 씨처럼 직접 일부를 사용할 목적으로 상가를 구입할 경우 매월 임차료를 줄일 수 있을 뿐만 아니라 임대 걱정도 덜게 되어 나쁘지 않은 선택이라 할 수 있다.

◆재무목표는 여러 가지 목표를 동시에 수행해야

대개 돈을 굴릴 때 한 가지 목표를 달성한 후 다음 목표를 준비하는 경우가 많다. 그러나 여러 가지 재무목표는 동시에 수행되어야 한다. 예를 들면 대출금을 끼고 아파트를 장만한 경우 대출금을 모두 갚을 때까지 모든 재무목표는 올스톱된다. 대출금을 다 갚은 후 자녀교육자금이나 노후자금을 준비하고자 한다. 그러나 이런 방법은 비효율적이다. '시간이 돈이다'라는 말은 복리효과를 잘 활용하라는 말이다. 복리효과를 최대한 활용하려면 빨리 시작하는 것이 답이다.

이 씨도 상가 구입에만 '올인'하지 말고 지금부터 생애 재무설계를 바탕으로 장기적인 재무목표의 우선순위를 정하고, 우선순위에 따라 투자 포트폴리오의 비중을 조절하면 된다. 상가 구입을 위한 종잣돈 마련, 자녀교육자금 마련, 노후자금 마련 등을 동시에 하되 당장 급한 상가 구입을 위한 종잣돈 마련에 투자 비중을 높이는 방법으로 저축 계획을 수립하면 된다. 그리고 이 씨처럼 보험상품을 꺼리는 경우가 많지만, 위험관리는 선택이 아닌 필수다.

위험관리를 위한 보험상품에도 순서가 있다. 우리나라 사람들에게 보험상품만큼 오해가 많은 상품도 없을 듯하다. 아마 보험상품을 통해 얻는 혜택보다는 좋지 않은 기억이 많았던 탓일 것이다. 보험상품에 대한 이런 오해는 무리한 영업 관행과 보험금 지급을 둘러싼 분쟁이 많았기 때문일 것이다. 그러나 보험상품은 무리하게 너무 많이 가입해도 자금을 운용하는데 효율성이 떨어지지만, 너무 멀리해서도 안 된다. 재테크에서 있어서 최소한의 위험보장은 기본 중의 기본이다.

이 씨도 지금까지 보험이라곤 가입해본 적이 없다. 그러나 위험보장은 가장의 유고시라든가 또는 암 등의 치명적인 질병이 발생할 경우 가정 경제가 송두리째 무너지는 것을 방지해 주는 안전판이다. 따라서 이 씨도 최소한의 위험보장을 준비하는 것이 좋겠다. 우선 이 씨의 유고 시 가족을 위한 종신보험과 부부의 암보장 등으로 고액 치료비를 대비함과 동시에 의료비의 실손 보상이 가능한 실손보험을 준비하도록 하자.

◆자영업은 연금 사각지대에 있어

전 세계에서 유례가 없을 정도로 빠르게 진행되는 고령화 사회는 우리나라 사람들에게 커다란 은퇴 충격을 안겨줄 것이다. 특히, 퇴직금이 없는 자영업자들에게 은퇴 준비는 더욱 중요한 문제다. 따라서 하루라도 빨리 대비를 하는 것이 중요하다. 복리로 돈을 굴리려면 충분한 시간 확보가 중요하다. 지금부터 시작하라. 은퇴 준비는 늦었다고 생각될 때 시작하는 것이 최선이다.

60세에 은퇴하여 매월 300만원의 노후생활비를 사용하기 원하는 이 씨의 노후 필요자금은 약 9억원(물가상승률 2%, 은퇴 후 연 수익률 4%, 국민연금 월 100만원 수령 가정)이 필요하다. 적지 않은 돈이다. 이 씨는 기존 소득공제 혜택을 받는 연금펀드 35만원을 제외하고 추가로 변액유니버셜보험에 매월 100만원씩 넣을 것을 권한다. 상가 구입이 끝나면 본격적으로 노후준비에 주력해야 할 것이다.

자료=계명대 산업경영연구소 부설 재무상담클리닉센터

정리=최창희 기자 cchee@msnet.co.kr

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