아파트서 재건축으로…이제는 '상가 임대'

2015 재테크 전망…대구지역 부동산

'월세시대'가 도래하고 있다. 부동산 전문가들은 노후대책에서 매월 안정적으로 받는 수입이 가장 효자라고 보고 있다. 상가의 경우 수익률과 안정성이란 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 점에서 선호도가 높은 투자처다.

특히 내년 개통을 앞둔 대구도시철도3호선 주변의 신흥 상권이 부상하고 있다. 실제 부동산 시장은 '땅→아파트→재개발 및 재건축' 순으로 투자의 흐름이 바뀌어왔다.

지금의 베이비부머가 20대였을 때는 집 지을 땅이 필요했다. 이후 새집을 구입할 수 있는 여유가 생겼을 땐 아파트 투자가 집중적으로 이뤄졌다. 4인 가족이 주를 이뤄 작은 집보다 대형 평수에 대한 선호도가 높았다. 그다음엔 재개발, 재건축 아파트들이 호황을 누렸다. 현재 다수의 베이비부머가 이미 직장을 떠났거나 퇴직을 앞두고 있다. 월세가 대세인 이유다.

◆대구 '알짜' 상권은 상인, 월배

최근 정부의 부동산 규제 완화와 금리 인하로 상가 투자에 대한 관심이 커지면서 시중 여윳돈이 몰리고 있지만 '알짜' 투자처는 드물다. 부동산전문가들은 상가 임대 사업을 하기에 좋은 곳을 고르려면 공실률과 투자수익률, 임대료 등 3가지 지표를 꼼꼼히 따져봐야 한다고 지적한다.

공실률과 투자수익률'임대료 등 세 가지 지표를 모두 만족시키는 상가는 가격이 비쌀 수밖에 없다. 따라서 초기 투자부담을 줄이려는 투자자는 임대료보다는 공실률이 낮고 투자수익률이 높은 '알짜 틈새' 상권을 찾는 게 낫다.

한국감정원은 알짜 틈새 상권으로 대구 상인'월배를 꼽았다. 한국감정원의 올해 3분기 전국 106개 지역의 상가용 빌딩 임대동향을 분석에 따르면 롯데백화점 상인점과 서부시외버스터미널, 월배지구 아파트단지(약 1만여 가구)가 밀집한 대구 상인'월배는 공실률(6.2%)과 투자수익률(연 7.29%)이 양호한 것으로 조사됐다.

권오인 한국공인중개사협회 이사는 "상인동과 월배의 경우 대단지 아파트 숲이 들어서 배후 수효가 탄탄하고 교육 여건이 좋아 구매 여력이 있는 중산층이 포진한 곳"라며 "상권의 팽창 여력이 대구에서 가장 큰 곳"이라고 말했다.

경기도 주변 상권의 공실률이 0.7%로 전국 최저치를 기록했으며 경성대'부경대 상권은 투자수익률이 연간 10.6%로 전국에서 유일하게 10%를 넘었다.

◆'뜨는' 상권은 대구 시지

최근 1년 동안 도로가 개통되거나 대규모 주거단지가 형성되면서 상권이 새롭게 형성된 곳도 있다. 대구 시지지구의 경우 인접한 경산의 펜타힐즈에 대단지가 개발되면서 시지 상권 팽창이 주목된다.

시지상권은 최근 1년간 빈 상가의 비율이 전국에서 뚜렷하게 감소한 곳이다. 시지지구는 작년 10월 이후 공실률이 6.2%포인트 감소했다.

한국감정원 관계자는 "상가 공실률이 10% 미만이면 상권이 비교적 잘 형성돼 있는 곳"이라며 "시지는 현재도 상권이 호황인데다 맞닿은 경산 펜타힐즈까지 개발되면 공실률이 더 떨어질 여지가 있다"고 말했다.

최근 펜타힐즈에서 분양한 포스코 더샵의 경우 수천만원의 웃돈이 붙는 등 조기에 완판됐다. 하지만 전문가들은 상가 관련 지표도 중요하지만 초기에 과도한 투자는 금물이라고 조언한다.

투자 전문가들은 "인근에 지하철 역이 있고 유동인구가 많으면 상가 가격이 너무 높게 책정되는 경우가 많다"며 "당장의 공실률'임대료도 중요하지만 상가의 노후 정도, 자산가치 상승 가능성도 함께 따져야 한다"고 말했다.

◆3호선 효과보는 범물, 칠곡

대구도시철도 3호선(북구 동호동~수성구 범물동 23.95㎞) 개통을 앞두고 지역 부동산 시장에 3호선 효과가 뚜렷하다. 북구 칠곡지역 역세권 아파트 가격이 5년여 만에 약 2배 오른 것으로 나타났으며 다소 주춤했던 지산'범물 아파트 가격도 지기개를 켜고 있다.

윤용태 부동산경제연구소가 내년 상반기 개통을 앞둔 대구도시철도 3호선의 역세권 30곳을 대상으로 착공 시점인 2009년 6월부터 올해 6월 말까지 5년간 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 상승폭이 큰 아파트는 시세가 두 배 가까이 올랐다. 이 기간 대구 아파트 가격은 평균 20% 상승했다. 아파트 가격 상승은 곧 상가의 몸값도 올리는 촉매라고 부동산 전문가들은 설명했다.

'칠곡미래타운'(전용면적 85㎡)이 같은 기간 1억200만원에서 2억300만원으로 90% 상승률을 보였다. '보성서한타운2차'(60㎡)는 8천700만원에서 1억7천300만원으로 99% 상승률을 나타냈다.

팔달역 '두산위브2001'(85㎡) 아파트도 같은 기간 1억900만원에서 2억1천500만원으로 97% 가 올랐다. 학정역 '학정청아람'(85㎡) 아파트는 1억6천만원에서 2억7천400만원으로 71% 상승했다. 이번 조사에서 가격 상승률 상위 1~7위 아파트 가운데 6곳이 칠곡지역에 위치해 있다는 점이 특징이다.

지산'범물 아파트 역시 3호선 효과를 보고 있다. 이 지역은 수성구이긴 하지만 아파트 가격이 저평가돼 있는데다 3호선까지 움직이면 상승세가 두드러질 것으로 점쳐지고 있다.

윤용태 소장은 "도시철도 3호선 착공 및 개통 영향으로 아파트, 단독주택, 빌라, 원룸 등 주거용은 전반적으로 가격이 상승했다"며 "일반적으로 도시철도 효과는 도심보다는 외곽지역에, 개발지보다는 미개발지에 더 큰 가격 상승을 유발한다"고 말했다.

임상준 기자 news@msnet.co.kr