세금 먹는 하마 대구시민회관…年 20억 임대수익? 1년 넘도록 '텅∼'

민간투자 사업 엉터리 수요 예측

대구시민회관이 재개관한 지 1년 넘도록 임대가 안 돼 내부상가가 텅 비어 을씨년스럽다. 대구시는 운영권자인 캠코 측에 연간 수십억원의 임대료를 시민들의 혈세로 보전해주고 있다. 정운철 기자 woon@msnet.co.kr

대구시의 엉터리 행정은 대구시민회관에서도 예외가 아니었다. 엉터리 예측, 무리한 계획, 졸속 추진으로 결국 시민만 부담을 안게 되는 구조를 되풀이했다.

한국자산관리공사(KAMCO'이하 캠코)와 함께 공유재산 위탁 개발(BLT) 방식으로 리노베이션한 대구시민회관의 성공 여부는 근린생활시설 9천851㎡(2천980평)로 계획된 '상가 임대 여부'에 좌우된다. 하지만 그 수요예측이 과도하게 부풀려지다 보니 출발부터 부실이고 무리였다는 지적이 불거지며, 장밋빛 전망으로 시민들을 눈속임한 것에 불과하다는 평가를 받게된 것이다.

◆터무니없는 임대 예상수익

당초 캠코가 예상한 연간 임대수익은 25억원. 이를 바탕으로 단순 수치상 500억원을 회수해 가겠다는 계산이었다. 캠코는 2010년 제시한 개발사업계획서에서 '순 임대수입'을 656억6천600만원으로까지 제시했다.

하지만 그 산정 근거가 너무 터무니없는 것이었다. 당시 캠코는 대구 중구 상권의 임대 시세를 조사해 상급지'중상급지'중급지'하급지 네 단계로 분류하고, 리노베이션 이후 하급지 수준인 대구시민회관이 중상급지 수준으로 도약할 것을 가정했다. 이에 대해 이진우 부동산 114 대구지사장은 "아무리 긍정적으로 봐도 대구시민회관이 중상급지로 도약할 가능성은 낮아 보인다"면서 "과도한 부풀리기"라고 말했다.

대구시민회관 인근은 네거리를 중심으로 롯데백화점, 대우빌딩과 그 뒤편의 교동상가, 대구시민회관 건너편의 북성로 등으로 상권이 모두 단절돼 있는 것도 문제다. 이를 연계할 묘안이 없는 이상 시민회관의 상권 활성화는 어렵다는 것이다. 더욱이 이 지사장은 "매일 공연이 있는 것이 아닌데다, 공연 시간마저 오후 늦은 시간에 집중돼 있는 탓에 단독 상권을 통한 집객 가능성은 낮다"고 꼬집었다.

캠코 측은 지난해까지 7차례 공개 입찰을 실시했지만 유찰을 거듭하면서 현재 임대료는 당초 계획보다 50%까지 떨어졌다. 현재 50%로 하락한 3.3㎡(1평)당 임대료는 2만7천~4만6천원 수준으로 인근 상가에 비해 2~3배가량 비싼데다, 관리비 역시 3.3㎡당 2만1천원으로 비싼 편이다.

◆롯데와 육교 연결 무산으로 출발부터 부실

2010년 당시 사업 계획 과정에는 '롯데백화점과 육교 연결을 통해 상권을 활성화하겠다'는 구상이 깔려 있었다. 하지만 이것이 무산되고도 별다른 보완책 없이 무리하게 근린생활시설 건립을 밀어붙인 것도 분명한 대구시의 잘못된 행정으로 손꼽힌다.

당시 대구시는 육교를 통해 경부선 대구역사에 운영 중인 롯데백화점 대구점과 대구시민회관 근린생활시설을 연결한다면 충분한 상권 성공 가능성이 있다고 시나리오를 짰다. 그래서 2009년 롯데백화점 측에 지역 기여 차원에서 40억원에 달하는 육교 건립(길이 40m, 폭 3.5m) 비용을 부담해 줄 것을 부탁했지만 거절당하고 말았다. 육교 연결이 무산되면서 대구시민회관 근린생활시설은 애초부터 '골칫거리'가 될 운명을 안고 있었음에도 대구시는 대안조차 마련하지 않은 채 기존 계획을 강행했다. 결국 대구시는 낙관적 전망만을 내세워 상가 분양을 통한 공사비 절감이라는 사탕발림으로 일부에서 제기된 우려 섞인 여론을 호도한 것이다. 한 공무원은 "당시 차라리 대구시비를 들여서라도 롯데백화점과 육교로 연결했더라면 지금보다는 상황이 나았을 것"이라고 털어놨다.

◆예산 부담 없다 했지만 결국 빚덩이

2010년 당시 대구시는 "캠코가 개발비용 대부분을 부담하고, 준공 후 근린생활시설을 민간에 임대해 매년 20억원의 임대수입으로 사업비를 회수해 가면서 예산 부담 없이 문화시설을 획득할 수 있다"고 대대적으로 홍보한 바 있다.

하지만 이 과정에서 총 사업비 549억원 중 대구시가 2033년까지 순차적으로 갚아나가야 할 296억원에 대해서는 제대로 설명이 이뤄지지 않았다. 대구시는 준공 후인 2014년부터 2033년까지 20년간 매년 6억원씩, 그리고 2014년부터 2017년 초기 4년간은 매년 44억원을 캠코에 지급하기로 돼 있다. 여기에다 이미 지불한 대구시비 20억원과 국비 20억원 등 대구시가 캠코에 총지불하기로 약정된 금액은 임대수익을 제외하고도 336억원으로 전체 공사비의 61.2%에 달한다. 나머지 213억원 역시 "위탁 기간 내에 개발비용 및 이자를 회수하지 못할 경우 5년 이내로 기간을 연장하거나 대구시가 잔여 개발원리금을 상환한다"고 돼 있다.

한윤조 기자 cgdream@msnet.co.kr