[부동산 법 對 법] Q:지역주택조합 임의 탈퇴 가능할까?

Q: 30년 된 낡은 아파트에 살고 있던 A씨는 2014년 5월 지역주택조합의 업무대행사 관계자 B씨가 "조합 가입 및 아파트 매매계약을 체결해 주면 새 건물 준공 후 시세보다 1억원 이상 저렴한 가격에 동'호수를 지정해 주겠다"고 현혹해 조합 가입 신청서와 아파트 매매계약서를 작성했다. 그런데 지난 2년 동안 업무대행사는 토지를 거의 다 확보했으니 기다려 보라고만 할 뿐 토지 확보 및 사업 진행에 관한 정보 공개를 거부하고 있다. A씨가 조합 가입 신청 및 매매계약을 해지하는 방법은 무엇일까?

A: 지역주택조합은 법률상 비법인사단의 성질을 지니며 주택법의 규율을 받는데, 주택법상 원칙적으로 임의탈퇴가 불가능하고, 조합 규약상 특약이 있는 경우에 한해 의결로 탈퇴가 가능하다. 그러나 토지 확보가 시급한 조합과 업무대행사가 조합 규약에 임의탈퇴 규정을 둘 리 만무하다.

따라서 조합 탈퇴를 위해서는 추가분담금 미납으로 인한 제명과 예외적인 임의탈퇴 규정에 의한 탈퇴 및 업무대행사의 기망 행위를 원인으로 한 탈퇴만이 가능하다. 업무대행사의 기망 행위를 원인으로 탈퇴를 요청하려면, 허위사실이 기재된 서류나 녹취록 또는 목격자 등 명백한 증거를 남겨두어야 하며 이 경우에는 지급한 분담금의 반환이 가능하다.

그러나 아직 지역주택조합 설립인가 전 추진위원회 단계라면 상황은 달라진다. 대법원은 이와 법적 성질을 같이하는 재개발조합의 경우에 민법상 조합의 법리를 적용해 임의탈퇴를 인정하고 있다. 따라서 이 경우 부동산 소유자는 별다른 손해 없이 탈퇴가 가능하다.

보통 업무대행사는 지주들로부터 부동산 매매계약을 체결하고 토지사용승낙서를 받는데, 조합의 경우 매매계약 해지가 현실적으로 상당히 어려운 경우가 대부분이다. 다만, 조합 설립인가 전인 경우로서 계약금을 지급받은 경우에는 2배를 변상하거나, 일정 토지 확보가 되면 매매계약의 효력을 인정하는 취지의 매매약정일 경우 토지 확보 전에 내용증명으로 해지를 통보한다면 해지 가능하므로, 추가적인 손해 없이 개발사업에서 벗어날 수 있다.

따라서 A씨는 업무대행사의 기망에 의한 탈퇴를 제외하고는 규약상 막대한 손해배상을 해야 탈퇴 가능하다. 아파트의 경우 입주자대표회의, 주택밀집지의 경우 지주들의 모임을 통해 사전에 조합의 구조적 특성에 대해 충분히 이해하고 자문을 거쳐 주민들이 집단적으로 대응함으로써 일방적으로 불리한 약정을 피한다면 업무대행사와 관련된 분쟁 및 손실을 미연에 방지할 수 있다.