[부동산 법 對 법] 문서 위조·업무상 배임으로 고소 가능…총회 열어 해임도

재건축 조합장의 업무상 부당 행위, 어떻게 대처해야 할까.

Q. 재건축 조합의 A조합장은 조합원들의 의견을 묻는 적법한 의결 절차를 거치지도 않고서 마음대로 조합 인감을 사용, B건설사를 시공사로 선정했다. 이후 조합원 대다수가 반대하는 도급제로 계약서를 작성했다. 조합원들은 이러한 조합장의 행동을 문제 삼고 나섰다가는 행여나 조합에서 낙인찍혀 불이익을 받을까 봐 전전긍긍하고 있는데, 이에 대한 법적 대응 방법은 어떤 것이 있을까.

A. 재개발 및 재건축 조합원은 대부분 그 구성원이 관련 업무에 대한 경험이 일천하다. 따라서 업무용역계약을 맺은 시행사에 의해 주도적으로 업무가 진행되다 보니, 조합장과 시행사가 일방적으로 조합 업무를 진행하여 조합원들과 분쟁이 발생하는 경우가 많고, 심지어 시행사와 조합장 간의 은밀한 돈거래로 문제가 되기도 한다.

대법원 판례에 따르면, 조합원 총회의 결의를 거치지 않고 조합원의 부담이 될 계약을 체결하는 경우 그 계약은 무효이므로, 조합장이 임의로 시공사 선정 계약을 체결한 행위는 원칙적으로 효력이 없다. 그러나 민법 제126조 표현대리의 법리에 따라, 시공사가 조합장이 위'변조한 의결 절차 관련 서류를 진정하게 작성된 것으로 믿은 데 대해 정당한 사유가 있는 경우, A조합은 조합장의 불법행위에 대한 책임을 피할 수 없다. 다만, 조합원들은 내부적으로 조합장에 대하여 그 책임을 구상할 수 있을 뿐이다.

조합이 조합장의 위법한 대표행위에 의한 제3자로부터의 책임을 피하기 위해서는, 제3자인 시공사가 조합장에게 그 대표권이 있는 것으로 믿은 데 대한 잘못, 즉 과실이 있음을 적극적으로 항변할 필요가 있다.

이 사안의 경우, 조합원들은 조합장의 처벌을 위해 수사기관에 문서 위조 및 업무상 배임으로 형사 고소할 수 있으며, 조합장의 해임을 위해 법원에 조합장에 대하여 직무집행정지가처분을 신청함과 동시에 법상 조합원 10분의 1이상 발의를 통해 해임총회를 소집하고 발의 대표자의 소집으로 조합장 해임 결의 절차를 진행하면 된다.

해임 결의 절차와 관련해서는, 조합원 과반수 출석, 과반수 찬성으로 의결하는데 직접 출석이 아닌 서면결의서로도 충분하며, 법원의 소집허가가 따로 필요 없고, 서면결의서에 날인된 인영이 인감증명서와 일치하지 않아도 무방하다. 해임 대상인 조합장에 대하여 청문 등 소명 기회를 반드시 부여하여야 하는데, 이러한 소명 기회의 부여 정도에 관하여는 소집통지서를 통지한 이상 추가적인 소명 기회를 부여하지 않아도 된다는 하급심 판결이 있다.