[경매 프리즘] <1>경매에서 차익 남기려면

1. 입찰 적기를 놓치지 않아야 한다.

부동산 매매가 성립되려면 매도인과 매수인 간의 매매가격 합의가 기본이지만, 법원에서 매각하는 경매 부동산은 매수인이 결정한 가격만으로 매매가 이루어진다.

매도인의 주장이 반영되지 않아 시중의 시세보다 싼값에 부동산을 매수할 수 있다는 장점 때문에 요즘 같은 부동산 침체기에도 임대수익과 환금성 등 기대수익이 높은 물건에는 수십 명이 입찰하는 등 법원의 입찰법정은 사람들로 붐빈다.

지난 6월 2일 대구지방법원에서 진행한 대구시 수성구 수성동2가에 소재한 단독주택은 한 번 유찰되어 당일이 두 번째 매각기일이었는데(최저매각가격 1억3천164만4천원), 감정가격(1억8천806만3천320원=첫 매각기일의 최저매각가격)을 훌쩍 넘긴 2억5천100만원에 매각됐다

그날 입찰에 참가한 사람은 12명이었고 그중 4, 5명이 매각 첫 회의 최저매각가격을 넘겼는데, 그들이 만약 첫 매각기일에 입찰하였다면 낙찰은 물론 6천300만원을 아낄 수 있었을 것이다.

따라서 법원경매는 입찰 적기를 맞추는 것이 무엇보다 중요하다.

2. 철저한 임장만이 실패를 막는다.

경매 부동산의 감정가격은 시세가 제대로 반영되지 않았더라도 그 차이가 크지 않다면 대개 그대로 진행된다. 감정평가 과정에 소유자의 의사가 반영되기 어려울뿐더러 대개의 소유자는 이미 자포자기한 상태여서 감정가격이 시세를 크게 벗어나 저평가되어 재감정 신청 이유가 충분한 경우에도 그냥 넘겨버리기 때문이다.

반대로 부동산 가격이 지금처럼 내림세에 있는 경우 감정 시점 대비 현재의 가격이 떨어져 있을 수 있기 때문에 반드시 현장을 방문하여 탐문(探問)'조사해야 한다.

소유자 및 임차인의 인적사항 및 주거 현황 등을 파악하기 위해 아파트관리사무소를, 주민등록 전입상황 등 확인차 동사무소를, 농지취득자격증명 발급 요건 및 가부에 대한 문의를 하고자 읍'면사무소를 방문하면 덤으로 같은 목적으로 방문한 사람의 수도 알아낼 수 있다. 예상 입찰자의 수를 가늠하는 데 도움이 된다는 것이다.

아파트 등 집합건물은 연체관리비를 확인해야 하고, 수도와 배관 등 설비, 싱크와 신발장 등 가구, 문짝과 변기 등 종물과 부합물의 상태와 교체비용을 감안해야 한다.

주택과 상가는 곰팡이를 확인해 제습(除濕) 비용을, 벽과 지붕을 체크하고 허술하다면 방한(防寒)을 위한 비용을 감안해야 한다. 외벽의 크랙 등을 살펴 건물의 견고성을 유추해야 하며 임차인의 존부(存否)와 가장임차인 여부(與否)를 따져야 한다.

가장임차인이 부당하게 배당받음으로 인하여 손해를 입게 되는 채권자가 배당이의의 소를 제기하는 경우, 소송기간만큼 명도기간이 늘어나기 때문에 이로 인한 이자 부담을 간과할 수 없어서다.