[기고] 주택정책, 지역 특성 반영해야

주택건설 관련 연구기관의 주택 경기 전망을 보면 2017년 주택 매매가격은 보합세를 보이거나 소폭 하락할 것으로 나타났다. 주요 영향 변수는 대출규제, 금리, 가계부채 등 주택 금융정책과 2017년 대통령 선거가 될 것으로 예상된다.

주택시장은 2016년에 이어 올해가 경기 전환점이 될 것으로 전망된다. 주택 경기는 부동산이라는 고정성으로 인하여 지역적 특성이 강하게 반영되고, 그 결과 경기 전환점 부근에서 전국적으로 경기가 수렴했다가 점차 지역별 반응이 달라지고, 그 차이도 확대되는 경향이 있다. 경기 전환기부터 선도적으로 지역에 맞는 주택 경기정책을 추진해야 주택 경기 변동을 적절하게 조절할 수 있다. 따라서 주택 경기정책은 중앙정부의 전국적인 정책과 광역자치단체 수준의 지역 주택 경기정책이 적절하게 조화를 이루어야 한다. 그런 의미에서 중앙정부에 집중된 주택 경기정책 수단들을 중앙정부와 광역자치단체가 공유해야 한다. 수도권과 비수도권의 경제'사회적 차이가 더욱 확대되는 상황에서, 수도권 중심의 중앙정부 주택정책이 지방의 주택시장에 오히려 악영향을 줄 가능성이 어느 때보다 높은 상황이다.

전월 대비 주택 가격 상승 및 거래가 증가한 것으로 응답한 사람의 수를 지수화한 주택매매시장소비심리지수를 보면 2015년 하반기에 대구지역과 경북지역은 물론 수도권도 큰 폭으로 하락했다가 그 후 회복 추세를 보이고 있다. 그러나 하락 폭을 보면 수도권은 소폭, 대구와 경북지역은 큰 폭으로 하락하였고, 회복 수준에서도 차이가 크다. 2016년 10월의 주택매매시장소비심리지수를 보면 수도권은 139.8포인트(p)로 높은 반면에 대구지역은 112.4p, 경북지역은 95.2p로 지역 간 수준 차이가 크다.

주택매매수급동향지수를 보면 대구지역은 2014년 11월의 111.5p를 정점으로 최근 저점인 2016년 7월에 97.8p로 같은 기간에 12.3% 하락하였다가 2016년 11월에는 100.5p로 회복되었다. 경북지역은 2015년 9월의 107.3p를 정점으로 하락 추세를 지속하여 2016년 11월에는 85.1p로 최고점 대비 20.7% 하락하였다. 수도권의 주택수급동향지수는 2015년 10월의 102.9p를 정점으로 2016년 4월에는 97.8p로 5.0% 하락하였다가 2016년 11월에는 100.9p로 회복되었다.

이와 같이 주택매매시장소비심리지수나 주택수급동향지수를 보면 수도권, 대구지역 및 경북지역 사이에 경기 변동 진폭, 주기, 절대적인 경기 수준이 상당히 다르게 나타났다. 따라서 전국적으로 획일화된 주택 경기정책으로는 지역 주택시장의 특성을 강하게 반영하는 지역 주택 경기 변동에 적절하게 대응하기 어렵다. 그렇기 때문에 지역별로 다른 주택 경기정책을 추진할 수 있어야 하고, 중앙정부와 광역자치단체가 주택 경기정책 수단을 공유해야 한다. 중앙정부는 전국 혹은 권역별 주택 경기정책을 추진하고, 지역 주택시장의 변화를 가장 잘 파악할 수 있는 광역자치단체는 중앙정부와 협의하여 선제적으로 광역자치단체 수준의 주택 경기정책을 추진해야 한다.

중앙정부가 광역자치단체와 공유할 수 있는 주택 경기정책 수단은 광역자치단체 행정구역에 소재하고 있는 금융기관에 대한 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제, 전매 횟수 제한, 분양 우선순위 제한, 투기지역 지정, 초과이익 환수 등이 있다.