분양 재당첨 제한…19종 '규제 폭탄'

LTV·DTI 40% 대출 옥좨, 오피스텔 전매마저 금지…부동산 시장 위축 불가피

대구 수성구가 5일 '투기과열지구'로 전격 지정됐다. 지난 2003년 10월 참여정부 시절 이후 14년 만이다. 이 같은 초고강도 규제는 부동산 투기세력 차단에는 효과를 낼 것으로 보이지만 주택건설 경기 급랭 등 지역 부동산 시장에 상당한 후폭풍을 몰고 올 것이란 우려가 커지고 있다. 지역 주택건설업계는 정부가 이 같은 후폭풍을 고려해 해당 지역 부동산 시장의 특성을 제대로 파악하고 정책 결정에 보다 신중해야 한다며 한목소리를 내고 있다.

◆수성구 투기과열지구 배경은?

국토교통부가 5일 8'2 부동산 대책의 후속조치로 대구 수성구를 투기과열지구로 지정한 가장 큰 이유는 대책에도 불구하고 주택 가격 상승이 이어지고 있기 때문이다.

국토부는 통상 특정 지역의 집값 불안 정도를 세 단계로 구분하는데, 주간 상승률이 0.3%를 기록하면 최고 수준인 3단계라고 본다. 지난달 월간 주택가격 상승률에서 분당(2.10%)이 1위, 수성구(1.41%)는 2위를 차지했다. 주간 아파트 가격 상승률도 수성구 1.21%(1~4주 누계), 분당은 1.14%를 기록해 역시 나란히 1, 2위를 달렸다.

국토부는 두 지역은 집값 상승률이 물가상승률보다 현저히 높으면서도 직전 2개월간 주택 청약경쟁률이 5대 1을 초과했고 주택보급률'자가보유율이 전국 평균 이하여서 투기과열지구 지정 요건을 충족했다고 밝혔다. 국토부는 투기과열지구를 선정할 때 집값 상승률이 물가상승률의 1.5배 이상 되는 지역을 우선 후보지로 삼고 3, 6, 12개월 등 다양한 기간으로 데이터를 분석한다고 설명했다.

◆투기과열지구 규제 내용은?

투기과열지구로 지정되면 주택담보인정비율(LTV)'총부채상환비율(DTI)이 40%로 내려가는 대출규제 등 무려 19종의 규제가 가해진다.

당장 투기과열지구로 정식 지정되는 6일부터 LTV'DTI 등 대출규제가 강화되는 한편 재건축 조합원 지위 양도가 금지되고 분양권 전매가 제한된다. 국회에 계류된 '도시 및 주거환경 정비법' 등이 개정되면 정비사업 분양 재당첨 제한이나 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 제출 등 규제가 추가된다.

수성구는 수도권 외 지방의 투기과열지구에서도 동일한 오피스텔 규제를 적용하는 '건축물 분양법' 개정 이후 오피스텔 전매까지 금지된다.

◆수성구 투기과열지구 지정 영향은?

이 같은 규제 폭탄에 따라 수성구 부동산 시장 위축이 불가피할 것으로 보인다. 단기적으로는 풍선 효과를 우려하는 목소리가 나오고 있다. 앞서 지난 2003년 수성구 투기과열지구 지정 당시에도 갈 곳 잃은 부동산 자금이 대구 내 다른 지역에 몰리는 전례가 발생했기 때문이다. 당시 정부가 다른 지역까지 더해 대구 전역을 투기과열지구로 확대하면서 공급 물량이 급감했고, 이는 결국 부동산 가격 재폭등으로 이어졌다. 최동욱 한라공영 대표는 "집값 잡기에 초점을 맞춘 물리적 규제는 한계가 있다"며 "현 정부가 참여정부 시절을 타산지석으로 삼아 부동산 정책 도입에 좀 더 신중해야 한다"고 밝혔다.

풍선 효과 여부를 떠나 수성구 규제가 지역 부동산 시장 전체의 침체로 이어질 것이라는 우려도 잇따르고 있다. 이진우 부동산자산관리연구소 소장은 "단순히 수성구만의 문제로 보기 어렵다. 수성구는 대구 부동산을 이끌어 온 중심으로, 중심이 무너지면 주변도 함께 무너질 수밖에 없다"고 했다.