[알쏭달쏭 생활법률 상식] Q.건물주 임대차계약 거부,임차인 권리금 회수 어떻게?

Q: A는 대구 중구 골목에서 7년 동안 제과점 프랜차이즈를 운영하였습니다. 그런데 최근 상가주인 B가 A에게 계약만료를 이유로 나가 달라는 통보를 했습니다. A는 계약을 갱신하여 2년 더 연장해 주기를 요구했으나, B는 직접 상가를 운영하겠다면서 이를 거부하였습니다. A는 B로부터 상가를 임차하면서 전 임차인에게 권리금을 지급했기 때문에 B에게 권리금을 돌려달라고 요구했습니다. 그러자 B는 자신이 권리금을 받은 사실이 없고, 직접 상가를 사용할 것이기 때문에 권리금 반환의무가 없다면서 A의 요구를 거절했습니다. 이 경우 임차인 A는 권리금을 반환받을 수 있을까요?

A: 상가건물 임대차보호법(약칭 상가임대차법)은 상가 임대차계약의 갱신, 권리금, 임대보증금 우선변제 등에 대해 규정하고 있습니다. 권리금 보호에 대해서는 2015년 5월 상가임대차법을 개정하면서 신설하였습니다. 상가임대차법 제10조의 4 제1항에 의하면 임차인은 임대차계약 종료일로부터 3개월 전까지 새로운 임차인을 섭외하여 권리금 계약을 맺고, 임대인과 신규 임차인 사이에 임대차 계약 체결을 주선할 수 있습니다. 그리고 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선하는 자와 임대차계약을 거절하거나, 임차인이 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받는 행위를 방해할 수 없습니다.

위 사례에서 A는 주변 공인중개사 사무소를 통하여 새로운 임차인 C를 섭외했고, C와의 사이에 자신이 7년 전에 당시 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을 지급받는 계약을 체결했습니다. 그 후 해당 상가를 호프집으로 이용할 생각인 C는 상가주인 B를 만나 임대차계약 체결을 요구하였으나, B는 직접 아이스크림 가게를 운영하겠다면서 임대차계약을 거절하였습니다.

만약 B가 신규임차인이 되려는 C에게 임대차계약을 체결하되 월임료를 현재 시세인 월 100만원의 2배인 200만원을 요구하는 것도 위 규정상 임차인의 권리금 계약을 방해하는 행위에 해당됩니다. 따라서 B는 특별한 사유가 없는 한 A가 주선한 C와 적절한 임대료로 임대차 계약을 체결해야 합니다.

그런데 만약 임대인 B가 계속하여 새로운 임대차계약 체결을 거부하면 A가 B의 계약체결을 강제할 수 있는 법적인 방법은 없습니다. 이 경우에 A는 상가임대차법 제10조의 4 제3항에 따라 B에게 손해배상을 청구할 수 있고, 손해배상액은 C가 권리금으로 지급하려고 했던 1억원과 임대차 종료 당시의 주변 권리금 시세 중 낮은 금액입니다.

임차인 A가 권리금 회수, 손해배상을 청구하기 위해서는 임대차 계약 종료 전에 미리 신규 임차인의 주선을 준비해야 합니다. 임대차 종료 3개월 전부터 임차인은 권리금 회수에 대한 절차를 임대인에게 요구할 수 있지만, 미리 임대인의 계약갱신 여부를 확인하고 여유 있게 신규 임차인을 섭외하는 것이 좋습니다. 임대차가 종료되면 임차인은 권리금 회수 기회를 행사할 수 없고, 급하게 임차인을 찾다 보면 권리금계약 등을 불리하게 체결할 가능성이 높기 때문입니다.

한편 임대차계약이 5년 이상 지속된 상가에 대해서는 임차인에게 계약갱신권이 없습니다. 이 경우 권리금 회수가 보장되는지 여부에 대해 아직 대법원의 확립된 판례는 없고, 하급심의 판단은 엇갈리고 있습니다. 따라서 이러한 경우 미리 권리금 회수를 포기하기보다는 위와 같이 권리금 회수를 위한 준비를 하고 적극적인 대응을 하는 것도 고려해 볼 필요가 있습니다.