[경매 프리즘] 공유물분할 경매

부동산 소유자 두 명 넘으면 법원에 분할 청구

3월 21일 대구지방법원 본원에서는 대구시 중구 종로2가에 소재하고 있는 상가주택(대지 732.1㎡, 건평 344.16㎡ 및 무허가 건물 50㎡)에 대한 경매입찰을 실시하였는데, 입찰자는 7명이었다.

입지와 상권이 좋고 다용도로 개발할 수 있는 데다 임대수익과 매매차익에 대한 기대가 큰 물건이었지만 부동산의 덩치가 커 지갑 얇은 투자자가 넘보기에는 무리가 따랐기 때문으로 보인다.

낙찰가격은 감정가격(약 28억3천200만원)의 201%(약 56억8천만원)로, 최고가 매수 신고인은 해당 부동산의 4분의 3 지분을 가진 공유자, 심모 씨였다.

해당 부동산의 소유자는 원래 한 명이었으나 2006년 5월 4남매가 균등 상속받았다. 그중 한 명의 지분(4분의 1)은 2012년 1월 26일 대구지방법원 본원 경매 절차를 거쳐 박모 씨가 매수했다. 낙찰가격은 3억9천500만원이었다. 나머지 3남매의 지분은 2016년 4월 심 씨가 매수했다.

해당 부동산은 '공유물분할 경매'를 통해 심 씨와 박 씨의 공유 관계를 해소한 사례다. 경매 신청 채권자가 4분의 3 지분을 가진 심 씨로, 공유물분할 청구소송을 제기해 이뤄진 경매였음을 추정할 수 있다.

공유물분할 경매는 서로 간에 채권채무 관계가 없어서 형식적 경매로 일컬어진다. 부동산의 소유자가 두 명 이상이고 그중 한 명이 법원에 분할을 청구하면 법원은 민법 제269조에 따라 현물로 분할해야 하지만, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손할 염려가 있는 때에는 현금분할(경매)을 명한다.

해당 부동산은 결국 공유물분할 경매를 통해 심 씨 단독 소유가 됐다. 심 씨가 당시 경매에서 입찰가격을 높게 쓴 이유는 해당 부동산을 단독으로 소유하고 싶은 욕심과 매각대금 차액(매수인이 배당기일에 배당받을 수 있는 금액을 제외한 나머지 금액) 지급 신청이 가능해 목돈 마련 부담이 크게 줄었기 때문이다. 또 해당 부동산 전부를 소유해 대출 가능 금액이 증가한 것으로 보인다.

한편 2012년 경매에서 해당 부동산의 4분의 1 지분을 낙찰받은 박 씨는 매각대금 56억8천만원에서 경매비용을 제외한 금액의 4분의 1, 즉 14억원 이상을 배당받아 10억원의 수익을 남겼다.