지역주택조합 성공을 가늠하는 초기 필요충분조건은?

최근 재개발 대신 지역주택조합 사업으로 전환해 추진하는 곳들이 늘고 있다.

특히 서울권에서 진행하는 지역주택조합은 지역주택조합법 개정(2017년 6월 3일발표, 2018년 3월 5일 시행)으로 안정적인 일반조합원 모집이 가능하게 되면서 재개발조합의 대안으로 떠오르고 있다.

◆재개발 대신 지역주택조합 사업으로 전환하는 가장 큰 이유?

재개발 대신 지역주택조합 사업으로 전환하는 가장 큰 이유는 바로 사업 절차가 재개발보다 덜 복잡하기 때문이다. 재개발은 안전진단→추진위원회 구성·승인→조합설립인가→시공사 선정→사업계획 승인→관리처분인가→이주·철거→착공·분양 등 복잡한 과정을 거친다. 반면 지역주택조합은 조합 설립과 조합원 모집→지구 단위 접수→토지 구입→사업계획 승인(건축심의)→철거 후 착공의 과정만 거친다. 재건축과 비교하면 한결 과정이 단순하다.

이 때문에 지지부진하게 사업을 끌어오기만 하다 무산되는 재개발사업보다 빠르게 사업을 추진할 수 있다. 다양한 개발호재가 있거나 역세권에 위치한 지역주택조합 아파트라면 향후 시세차익을 기대할 수도 있다.

◆재개발 사업이 어려워지는 주요 원인은 무엇

재개발은 초기 사업비를 지주들의 토지로 PF를 진행하고 시공사로부터 차입금을 받아 재원을 마련하며, 개발 찬성·반대라는 주민 갈등 속에서 사실상 재개발 사업이 중단되는 경우가 많다.

반면 지역주택조합은 조합원이 곧 시행사인 구조로 조합원이 직접 토지를 매입하고 시공사를 선정해 아파트를 짓는 방식이라 초기 사업비를 분담하여 재원을 마련한다. 그렇기 때문에 평당 공사비를 낮출 수 있으며, 사업 기간 동안 발생하는 금융 비용과 부대 비용을 절감할 수 있다. 또한 일반조합원 모집이 활발한 지역주택조합은 보다 빠른 재원 확보로 예정 기간을 단축시킬 수 있다.

◆지역주택조합 vs 재개발

지역주택조합의 근거 법령은 주택법에 의거하여, 사업기간은 5년에 걸쳐 진행되며 세입자 이주비 지급의 의무가 없다. 또한 토지 감정은 실 거래가로 감정되어 지주의 재산가치 및 지가 상승으로 인한 시세차익 또한 보존된다. 지주의 동의율로 진행되는 사업이기에 사업 추진에 따른 부담금이 적다.

반면 재개발조합은 도시주거환경정비법(이하 도정법)에 의거하며, 도정법에는 세입자보호법이 있어 전 월세 보증금 외 별도 비용으로 이주비를 책정해야 하며, 재개발조합의 세입자 이주비는 토지를 담보로 건설사가 지급 보증을 서고 금융권에서 대출을 받아 처리하는 방식으로 한 가구당 세대 구성원에 따라 일정금액을 지주가 부담해야 한다. 토지 감정은 표준공시지가에 따르며, 재개발 조합의 부담금은 지자체의 심사 단계가 복잡하고 각 단계상 비용이 높아 심사가 반려될 시 분담금은 지주의 몫으로 돌아온다.

◆지역주택조합 옥석가리기? 일반조합원 모집률을 봐라

물론 지역주택조합 사업도 지체하기도 한다. 실제로 최근 전국적인 미분양 사태가 전망되자 일반조합원 모집 자체가 어려워지면서 현재 진행하고 있는 지역주택조합현장들이 많은 어려움을 겪고 있다. 따라서 지역주택조합도 옥석가리기가 필요하다. 지역주택조합의 사업 성공 여부는 초기에 일반조합원이 얼마나 잘 모집되었는지가 결정한다. 일반조합원 모집이 제대로 되지 않았다는 뜻은 초기 재원이 마련되지 않았다는 뜻이다.

한 예로 현재 서울에서 성공적인 지역주택사업을 진행하고 있는 연신내 지역주택조합을 들 수 있다. 이들은 조합원모집신고필증을 득하여, 지난 6월 13일 진행된 일반조합원 모집에 신청이 몰려 4.2대 1이라는 높은 경쟁률을 기록했다. 일반조합원의 성공적 모집 소식에 지주들의 참여 속도가 타 지역 지역주택조합에 비해 빠르게 진행되고 있다.

연신내지역주택조합 관계자에 따르면 "일반조합원이 몰린 현상은 GTX-A라인이 들어오는 트리플 역세권에 북한산 조망의 숲세권, 학세권까지 겸비하여 투자는 물론 실 거주를 목적으로 한 조합원이 많다는 점이다."라며, "일반조합원이 높은 경쟁률을 보이며 참여하자, 이번에는 지주들의 동의율이 유래 없이 높다"며, "이러한 속도는 타 지역주택조합이나 재개발조합에서 볼 수 없는 현상"이라고 덧붙였다.

한편, 연신내지역주택조합은 조합원들의 아파트 공급가가 지역시세에 비해 저렴하게 공급하고 있다.