[알쏭달쏭 생활법률 상식]수분양권 전매의 효력

 

 문) A는 B회사와 X지역(1년간 전매금지 지역)의 아파트에 관하여 분양대금을 3억원으로 한 아파트분양계약을 체결하고, 계약금 3천만원을 지급하였습니다. 다음 날 A는 C와 모델하우스 현장에서 성명불상의 중개업자의 중개로 C와 사이에 ‘A는 C에게 이 사건 아파트에 관한 수분양권을 1,000만원에 양도하고, 추후 C에게 교부한 서류들을 최종적으로 소지하고 있는 자에게 피분양계약자의 명의를 변경한다’는 내용의 계약을 체결하였습니다. C는 A에게 계약금 3천만원과 프리미엄 1,000만원을 합한 4,000만원을 지급하였고, A는 C에게 분양계약서, 아파트권리포기각서, 이행각서 등을 교부하였습니다. 그리고 C는 D에게 또 다시 위 아파트 수분양권을 전매하였는데, 1년이 지난 뒤 A가 D에게 명의변경절차를 이행하지 않자, C가 A를 상대로 명의변경절차 이행을 구하는 소송을 제기하였습니다. 법원은 어떠한 판단을 하였을까요?

 

답) 법원은 “구 주택법(2015. 7. 24. 법률 제13435로 개정되기 전의 것) 제41조의2 제1항 제2호는 분양가상한제 적용주택의 입주자로 선정된 지위를 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에 전매하는 행위를 할 수 없다고 정하고 있는데, 위 규정은 효력규정에 해당한다고 봄이 타당하므로 수분양권 양도계약은 효력규정인 위 주택법 규정에 반하여 전매금지기간 중에 체결된 것이므로 무효이다”라고 판시하였습니다(대전지방법원 2017가합104228).

 

따라서 A는 C에게 수분양권 양도절차를 이행하지 않아도 되고, 자신이 남은 돈을 납부하여 아파트의 최종 소유권을 취득할 수 있게 됩니다. 대신 계약금 3,000만원, 프리미엄 1,000만원은 C에게 반환하여야 하지만, 만약 A가 스스로 주지 않는다면 C는 부당이득반환청구의 별소를 통해 반환받을 수밖에 없습니다.

 

위 사례는 1년간 전매가 금지된 지역에서 이를 어기고 개인간에 수분양권 거래를 했을 때, 사법적 효력도 부정되는 지가 문제된 사안입니다. 법률용어 중 효력규정(강행규정)은 위반한 법률행위의 사법상 효력까지 부인하는 것이고, 단속규정은 행정상 제재만 있을 뿐 사법상 효력은 인정하는 것을 의미합니다. 해당 법원은 구 주택법 제41조의2 제1항 제2호를 효력규정으로 보고, A와 C가 체결한 수분양권 양도계약을 무효라고 판단하였습니다.

 

최근 아파트 투자, 투기 붐이 일면서 비정상적 수분양권 전매가 많이 발생하고 있고, 정부는 투기과열지구, 조정대상지역 등을 지정하며 실수요자 보호와 단기 투기수요 억제를 통해 주택시장을 안정화하기 위해 노력하고 있습니다.

 

하지만 전매금지기간 중 전매계약은 분양계약을 체결한 직후 모델하우스 현장에서 수분양권을 전문적으로 중개하는 자를 통하여 암암리에 많이 이루어지고 있으며, 입주자로 선정된 자가 수분양권 관련 서류를 최초 전매수인에게 교부한 다음 전매금지기간이 종료된 후 위 서류를 마지막으로 소지한 자에게 분양계약에 따른 권리, 의무를 승계하는 방식으로 이루어져 이를 적발하기가 상당히 어려운 실정입니다. 또한 적발되더라도 경미한 벌금형을 선고 받을 가능성이 높아 전매계약을 통하여 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 이익을 얻을 수 있는 점에 비추어 보면 위와 같은 처벌규정만으로는 분양권 전매제한 제도의 목적을 달성하기 힘듭니다. 법원은 이러한 현실을 감안하여 이들이 불법을 통해 얻은 이익을 보유하지 못하도록 해당 규정을 효력규정으로 판단하고 수분양권 양도계약을 무효로 본 것입니다.

 

따라서 불법적 수분양권 양도계약은 양도, 양수인 모두 형사처벌을 감수해야하고, 재산상 이익을 얻을 수도 없기 때문에 유의해야 할 것입니다.

 

법무법인 우리하나로

변호사 이병재