상가 공실 문제 심각…인구·트렌드 변화에 대응해야

1일 오후 세종시 상가 모습. 임차인 구하는 광고가 곳곳에 붙어 있다. 전국 7개 주요 도시 중 세종시 상가 공실률이 가장 높아 빈 상가가 속출하고 있다. 한편 정부는 신도시 등 공공주택지구의 상가 공실 문제가 심각한 수준이라고 보고 상가 비율을 축소하는 방안을 검토하고 나섰다. 연합뉴스

정부가 신도시 등 공공주택지구의 상가 비율을 축소하는 방안을 검토하고 나서 주목된다. 이는 세종시나 혁신도시, 수도권 위례신도시 등을 중심으로 신규 택지의 상가 공실 문제가 심각한 수준이 됐기 때문이다.

1일 한국감정원 통계자료 등에 따르면 올해 2분기 전국 중대형 상가의 공실률은 10.7%로 전기 대비 0.2%포인트 상승했고 소규모 상가는 5.2%로 전기보다 0.5%포인트 올랐다.

공실률은 전국 모든 상가 유형에서 작년 동기 대비 1.1∼1.2%포인트 오른 것으로 파악됐다.

전국 7개 주요 도시 중 세종시의 공실률이 가장 높다. 중대형은 14.3%, 소규모 상가는 12.0%에 달한다. 그 다음으로 공실률이 높은 곳은 인천(중대형 12.9%·소규모 3.6%), 대구(중대형 12.7%·소규모 4.0%), 광주(중대형 12.7%·소규모 5.8%) 순으로 파악된다.

상가 공실률이 높은 것은 인구에 비해 상가 등 상업시설이 과다 공급됐기 때문이다.

그동안 상업용지 면적 비율은 증가했으나 계획인구는 감소해 인구 1인당 상업면적은 큰 폭으로 늘어났다.

한국토지주택공사(LH)의 사업지구에서 1인당 상업면적은 100만㎡ 이하 지구는 1990년 0.76㎡/인에서 현재 2.66/인으로 3.5배 증가했다.

100만∼330만㎡ 중규모 지구는 1인당 상업면적이 1.24㎡/인에서 2.73㎡/인으로 2.2배, 330만㎡ 이상 신도시급 택지의 경우 2.65㎡/인에서 3.41㎡/인으로 1.3배 증가했다.

여기에 LH는 상업용지를 경쟁입찰 방식으로 공급하고, 낙찰자는 상가를 건설해 고분양가로 분양하고 있다.

상가 소유자는 고분양가로 인해 비싼 임대료를 요구하게 되고, 임차인은 지구개발 초기에 상권이 성숙하지 못한 환경에서 비싼 임대료 부담을 지게 된다.

소비 트랜드도 변하고 있다.

1·2인 가구 증가, 베이비부머의 노령인구 편입 등으로 소비력은 갈수록 줄어들고 있다. 반면 인터넷 쇼핑과 배달음식 증가로 상업지역의 경쟁력은 약화하고 있다.

이에 따라 국토부는 신도시 등 공공택지의 상가 등 상업시설 공급 기준을 마련하고 LH도 상업시설 계획 기준 가이드라인을 만드는 방안을 추진하고 있다.

상가 고분양가를 해결하기 위해 상업시설 공급가 산정 방식을 개선하는 방안도 검토한다.