전입신고·확정일자 반드시… 불안하다면 '반환보증보험'도

현쟁 제도로는 전세사기 막을 수 없어…주택임대차보호법 보완 시급

전문가들은 깡통 전세로 인한 피해를 막으려면 개인의 철저한 대비와 함께 주택임대차보호법의 보완이 시급하다고 지적하고 있다.

현재 주택임대차보호법에 따르면 세입자들은 보증금을 내고 입주한 후 확정일자를 받고 전입신고와 점유를 유지하면 해당 건물이 경매로 넘어가더라도 5천만원까지는 최우선변제를 받을 수 있도록 하고 있다. 다만 전세보증금이 5천만원 이하의 경우에 지역에 따라 조금씩 다르지만 지방 중소도시의 경우에는 1천700만원 이내에서만 최우선 변제한다.

문제는 등기부등본을 확인할 수 있는 근저당권과는 달리 많은 전세 세입자를 둔 '깡통 원룸'을 세입자가 미리 파악하기가 어렵다는 것. 다른 가구의 전세금을 확인하려면 임대차사실확인서를 받아야 하는데, 집주인의 동의가 필요하기 때문이다.

부동산공인중개사는 주택의 임대차에 대한 이해관계자가 아니어서 임대차 목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간 등의 정보를 열람 또는 서면 교부 요청을 할 수 없는 것도 문제점으로 지적되고 있다.

특히 처음 전세계약을 하면서 선순위 전세금을 확인했더라도 전세금을 올려 계약을 갱신할 때는 가장 후순위로 밀린다는 점도 개선돼야 할 사안이다.

대구 한 공인중개사무소 관계자는 "만약 공인중개사가 다가구주택을 중개하면서 선순위 세입자의 보증금에 관해 제대로 안내하지 않았다면 받지 못한 전세보증금의 일부를 배상해야 한다는 대법원 판결도 있었다. 반드시 관련 안내를 받아야 한다"고 했다.

그래도 불안하다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증보험 가입을 고려해볼 만 하다. 계약이 끝난 뒤에도 집주인이 전세보증금을 반환하지 못할 경우 HUG 등 보험사가 책임을 함께 부담한다. 지난해 2월부터는 집주인 동의 없이도 세입자가 가입할 수 있다.

정성용 대구대 부동산학과 교수는 "조금이라도 위험하다고 판단될 때는 전세권을 설정하거나 전세보증보험에 가입하고, 정 어렵다면 반전세나 월세로 바꿔 들어가는 등 스스로를 지키려는 치밀한 노력이 필요하다"고 제안했다. 또 경산시 관계자는 "개인의 노력만으로 전세 사기를 막간 역부족이다. 이른 시일 내 주택임대차보호법의 문제점을 보완해야 한다"고 지적했다.