[금융칼럼] 언제나 금융위기다

다주택자의 고민에 대한 출구 전략
박동훈 리더스금융판매(주) 인투지사 대표

박동훈 리더스금융판매(주) 인투지사 대표

최근 세종시에 사는 고객과 우연히 대구에서 만났다. 고객은 서울에서 직장을 다녔고, 정부 종합청사 이전과 동시에 직장과 집을 세종시로 옮겼다. 다짜고짜 내게 던진 질문은 "세종시 아파트 값이 계속 오를까요?"였다. 불안한 것이다. 그 고객은 이사 후 많이 오른 아파트 값에 고무되어 여러 채의 아파트를 대출을 끼고 구매했고 아직도 보유 중이다.

지난해 이 맘 때부터 시작된 미중 무역전쟁은 우리나라 화폐가치의 하락과 수출 부진 등 여러 경제적인 어려움을 가져다주고 있다. 이로 인해 불확실성은 어느 때보다 커진 상황이다. 부동산도 마찬가지고 특히 지방의 주택은 더 그러하다.

위기 때마다 투자 트렌드가 바뀌고 그에 적절하게 대응하지 못해 하는 말이 있다. 바로 "어려워도 믿을 건 부동산이다"는 말이다. 이렇듯 오래 전부터 아파트 등 주택을 투자 대상으로 정한 분들의 얘기를 해보고자 한다.

자산관리 관점에서 부동산을 고유한 자산으로 보는 이가 있고, 투자자산의 일부로만 여기는 이가 있다. 하지만 세금과 관련해서는 따로 구분하지 않고 함께 고민할 대상이다. 부동산은 어떤 정권이 들어서도 가장 큰 세수의 원천이 될 수밖에 없고, 속도가 다르지만 계속 유리한 측면을 기대할 수는 없을 것 같다.

다주택 보유자들은 종합부동산세와 양도소득세 중과세, 그리고 까다로운 규정들 탓에 어려움을 겪는다. 어려울 때일수록 다양한 출구전략에 대해 고민해 봐야 할 듯하다. 그중에서 오늘은 법인사업자로의 전환을 말하고 싶다.

법인사업자로서의 장점을 얘기하면 먼저 명의 취득 시 부과세율이 낮아지고 양도차익 또한 개인 양도세율보다도 낮다. 또 주택을 취득할 때 업무와 관련되면 비용으로 인정받는다. 그리고 자산의 분산과 관련, 자녀에게 물려줄 경우 부동산이 아닌 비상장 주식평가를 통해 주식을 증여나 상속할 수도 있다. 지금처럼 가격이 다소 내려가 손실을 볼 경우에도 10년 동안 이월해 결손금을 상계처리할 수도 있다.

다만 법인 설립 시에 등록면허세 부담이 있고 과밀억제권역 안에서는 개인보다 불리한 점이 있다. 또 법인으로 이익이 발생하면 법인세와 개인 소득세 또는 배당소득세 등을 추가로 내거나 회사에 귀속될 수 있다. 국민주택규모(전용면적 85㎡)를 초과한 주택의 취득과 양도에도 10%의 부가세를 부담해야 한다. 1주택자의 장기보유 특별공제혜택도 법인사업자에겐 없다.

최근 고객처럼 항상 내가 보유한 부동산의 시세가 상승할 것이란 생각과 부과되는 세금에 대해 불평을 하기보다는 보유 주택의 특징과 취득시기, 냉철한 가치평가와 세금계산, 대출금 상환 계획 등을 고려해야 한다. 개인과 법인사업자로서 분석한 후 출구전략을 모색하는 것이 좋을 듯하다.