[김구철의 富의 비밀수학] 부동산 거래세를 줄여라

거래세 중심의 부동산 세제,
가진 자가 세금도 덜 내
거래 잦은 서민이 세금도 더 내
보유세 높여야 조세 정의 실현

부동산 세금은 취득할 때 내는 취득세, 등기할 때 내는 등록세, 매매 차익에 대한 양도소득세, 보유한 자체로 내는 재산세 등으로 구성된다. 양도소득세는 거래세, 재산세는 명백히 보유세다. 취득세와 등록세는 겉으로 보면 보유세처럼 보이지만 아니다. 취득(도 거래다)할 때만 내고 이후에는 내지 않기 때문에, 그것도 거래세다.

거래세가 많나 보유세가 많나? 거래세가 훨씬 많다. 집값이 9억원 이상이면 양도세가 40% 전후에, 취득세율은 1~3%다. 등록세율은 매매 시 취득가액의 3%다. 거기에 취득세와 등록세에는 세액의 30%에 해당하는 교육세와 농어촌특별세가 추가된다. 등록세율은 상속 0.8%, 증여 1.5%이니, 부의 세습에 적용되는 세율이 훨씬 더 낮다.

양도소득세는 차치하고 취득세와 등록세, 부가되는 교육세와 농어촌특별세만 부동산 가액의 7.8%나 된다.

9억원에 매입해 12억원에 매각한 집이면 7천만원이 넘는다. 그 집의 재산세율은 0.4%이니, 공시지가 9억원이라 쳐도 재산세는 360만원이다. 5년간 내야 할 재산세 총액은 1천800만원, 양도세를 제외한 거래세의 4분의 1 수준이다.

거래세는, 부동산 거래가 잦으면 더 많이 내고, 거래가 드물면 덜 낸다. 누가 자주 부동산을 거래하나? 돈 많은 자산가는 사재기만 할 뿐 팔지 않는다. 1주택의 중산층 또는 준중산층이 식구 수 증감에 따라 평수를 늘리고 줄이려고 훨씬 자주 거래한다. 없는 사람이 자주 거래하고 더 많이 세금을 내니 조세 정의는 더욱 왜곡된다.

마지막으로 부동산과 직접 관련 없지만, 일반 선박이나 항공기에 대한 재산세율도 터무니없이 낮다. 0.3%다. 10년 탄 낡은 차의 세금은 차 값의 10%에 육박하는데 말이다.

정부는 조세 정의를 실현하기 위해 부동산 보유세를 높여라. 나아가 고가 자산의 재산세율을 현실화하라.

경기대 미디어학부 특임교수