분양권 전매 '봉쇄'…내집마련 기회↑, 시장 침체 불 보듯

청약시장 실수요자 중심 재편…투기·투자 수요 감소로 안정화
선호·비선호 지역 양극화 우려…"미분양 사태마저 발생할 수도"

민간택지 분양가상한제가 3개월 연기됨에 따라 상반기에 분양이 집중되는 현상을 피해가게 됐다. 사진은 대구 수성구 아파트. 매일신문DB

투기과열지구에 적용되는 전매행위 제한을 8월부터는 대구 등 지방광역시에 적용한다는 국토교통부의 11일 발표에 대구 부동산시장이 들썩이고 있다.

현재 수성구를 제외한 대구의 나머지 구군 경우 분양 계약 6개월이후 분양권 전매가 가능하지만, 이번 정부 규제가 적용되면 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한되면서 분양권 전매 시장이 '원천봉쇄' 되기 때문이다.

대구시에 따르면 소유권 이전등기시까지 분양권 전매 금지키로 한 '도시지역'은 대구의 전체 면적 883.5㎢ 중 799㎢이 해당된다. 비도시지역은 팔공산, 비슬산 일부로, 사실상 대구 전역이다.

지역 부동산 전문가들은 이번 제도가 실수요자의 청약시장 당첨 확률을 높이는 등 청약시장이 실수요자로 재편되는 긍정적 효과를 말하면서도 전반적인 시장의 침체는 불가피할 것이라고 내다봤다.

한 부동산 업계 관계자는 "당장 제도 시행 전 물건은 전매가 가능하기 때문에 '귀한 몸'이 돼 가격 상승이 예상된다"며 "장기적으로 청약시장 과열은 식고, 투기 및 투자 수요가 빠지면서 주택시장이 안정될 것"이라고 내다봤다.

실수요자 중심으로 청약시장이 재편되면 적게는 수십 대 일, 많게는 수백 대 일의 청약 경쟁률도 사라질 가능성이 높다. 올해 대구의 첫 분양단지인 중구 남산동 청라힐스자이는 1순위 평균청약경쟁률이 141대까지 치솟아 당첨은 그야말로 '하늘의 별따기'였다.

또한 소유권 이전 등기까지로 전매제한 기간이 늘어나면서 '투기적 성향'의 소비는 감소하는 대신 자금이 충분한 수요자들을 중심으로 '투자적 성향'의 구매형태가 나타날 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다.

시장 입장에서 반길일 만한 일이 아니다는 것 또한 전문가들의 이야기다.

송원배 대구경북 부동산분석학회 이사는 "대구 분양시장에서 투자수요와 실수요자 비율은 적게는 6대 4, 많게는 7대 3까지로 보고 있다"며 "이중 상당수의 청약시장 진입을 막게되면 청약 경쟁률은 낮아져 실수요자 당첨 확률을 높아지겠지만 가수요 유입으로 그나마 돌아가던 지역 분양시장은 급속하게 얼어버리게 될 것"이라고 말했다.

그는 "실수요자가 높은 프리미엄이 발생하면 가수요자가 되고 그 반대 경우도 있다. 실·가수요자를 규정하기 어렵고, 그간 수성구가 투기과열지구로 묶이면서 공급이 줄었는데 앞으로는 수성구에 국한되던 전매 제한이 전 지역으로 확대되면 전역의 공급이 줄어 침체 국면의 시장 상황을 예상해 볼 수 있다"고 덧붙였다.

공급자 입장에서는 8월 이전에 상품을 시장에 내놓으려하겠지만, 물리적으로 그렇지 못한 단지들은 불확실한 시장에 뛰어들어야하는 부담을 안게됐다고 우려했다.

지역 한 건설사 관계자는 "전매제한으로 사업지 선택 범위가 축소되고 소비자 선호 사업지와 비선호 사업지간 양극화가 심화돼 비선호 지역 경우 대량의 미분양 사태를 피하기 어려워 보인다"고 했다.

가격도 이런 추세가 반영돼 비선호지역 경우 상대적으로 급락할 것으로 보여 지역 양극화는 더욱 심화할 것으로 내다봤다.

이진우 부동산자산관리연구소장은 "전매를 통한 단기 수익을 노리는 투자수요의 시장진입이 막히면서 재건축, 재개발, 신축 분양 단지들 중에는 사업 속도가 미뤄지는 곳이 등장하고, 그마나 지역에서 활기를 띠던 아파트 신축 시장이 조정국면으로 들어설 가능성이 커 보인다"고 말했다.