[매부뉴스] 코로나19 착한 임대료 그 후 '폭풍 속으로'

선의로 내려준 임대료, 1년 동안 다시 올릴 수 없어
부동산 시장은 코로나19 여파로 거래량 뚝 떨어져

코로나 19 사태 이후 좋은 취지로 시작한 착한 임대료가 소송전으로 비화하고 있다. 건물주는 '고통분담' 차원에서 '몇 개월간 임대료 인하'라는 선물을 줬지만 이를 악용한 일부 임차인은 1년 동안 다시 임대료를 못 올리도록 한 법을 악용하고 있기 때문. 이로 인해 건물주와 임차인 간의 갈등이 소송전으로 번지는 일까지 생겨나고 있다.

TV매일신문 [매부뉴스]에 특별 출연한 김인석 변호사(대구 북부경찰서 민원상담)는 선의로 시작된 착한 임대인 운동이 이를 악용하는 일부 임차인 때문에 소송으로 번진 사례들을 예로 든 후 법적인 부분에 대한 상세한 설명을 곁들였다.

김 변호사는 "주택임대자보호법시행령 제8조에 따르면 한번 깎아준 임대료는 1년 동안 올릴 수가 없는 점이 있기 때문에 착한 임대인이 오히려 피해를 볼 수 있다"며 "하지만 주거용과 비주거용이 차이가 있기 때문에 주택이 아닌 상가의 경우에는 한번 깎아준 임대료라도 건물주와 임차인이 합의(조정)를 하게 되면 그 효력이 발생할 수 있다"고 설명했다.

또, 그는 "주거용 건물인지 여부를 판단하는 시점은 원칙적으로 임대차 계약의 체결시"라며 "비주거용 건물을 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용했다 하더라도 임대인이 이를 승낙했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라 볼 수 없다"고 덧붙였다.

한편, 이진우 부동산자산관리연구소장은 코로나19 이후 부동산의 전반적 상황에 대해 "신규 분양 및 재건축시장을 중심으로 시장이 활기를 보였지만 8월 이후 분양권 전매조치를 앞두고 7월에 밀어내기 물량이 쏟아지고 있다"며 "8월 이후에는 신규 분양시장도 양극화를 보일 가능성이 있어 전체적으로 시장은 좋지 않을 전망"이라고 말했다.

※[매부뉴스] 대본, 7월24일 방송

사회 전반적으로 많은 변화가 있었습니다. 부동산 시장에서도 착한 임대인 운동이 일어나면서 임대가격 하락에 동참하는 임대인들이 늘어나고 있습니다. 선의로 시작된 이 운동으로 인해 오히려 피해를 보는 임대인들이 있다고 하는데 오늘은 전문가들을 모시고 알아 보도록 하겠습니다.

김인석 변호사님 나오셨습니다.

이진우 부동산자산관리연구소 소장 나오셨습니다.

1. 대구는 코로나 19의 영향으로 부동산 시장에도 많은 변화가 있다고 합니다. 대구지역 부동산 시장 어떤 변화가 있었습니까?

대구의 경우 신천지에서 시작된 코로나 19의 영향으로 2월 이후 4월까지 소비심리가 급감하면서 아파트 거래량도 줄어들었습니다. 그러나 지역에서 코로나 19의 안전세를 보이기 시작한 5월 이후 소비심리나 거래량이 어느 정도 회복세를 보이고 있습니다.

2. 지역에서도 코로나 이후 착한 임대인 운동이 있었는데 지역에서도 실제로 현장에서는 어떤 일 들이 있었습니까?

(이진우)고통 분담을 위해 많은 임대인들이 차임을 일부 깍아주거나 일부 임대인들은 전액을 받지 않는 등 고통 분담을 위한 일 들이 많이 있었습니다. 사실 건물주들이 모두가 조물주 위의 건물주가 아니라 상당부분 대출을 가지고 있고 또 임대료를 가지고 생활하는 분들이 많은 가운데 고통분담을 한 분들이 많이 계셨고 지금 까지도 유지하는 분들이 있는 것으로 보입니다.

3. 코로나 사태 이후 세입자들과 고통을 분담하기 위해 월세를 깍아준 착한 임대인들이 코로나 사태가 어느 정도 종식되자 원상 회복하려 해도 힘들다고 하는데 이게 무슨 말인지?

(김인석 변호사) 주택임대자보호법시행령 제 8조(차임 등 증액청구의 기준 등)에는

○ 법 제 7조에 따른 차임이나 보증금의 증액청구는 약정하 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다.

○ 제 1항에 따른 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 라고 규정하고 있어서...

4. 하지만 당사자 합의로 몇 개월만 낮춘다면 어떻게 되는지?

(김인석 변호사) 주택임대차의 경우에는 합의를 하더라도 1/20이라는 차임증액 한도로 인하여 추가부분은 추후 부당이득에 해당하고 이에 대하여 과태료 부과가 될 수도 있으나 상가의 경우에는 임료 인하시 원상회복 특약을 해두면 1/20 한도의 적용을 받지 않을 수도 있을 것으로 보입니다.

5. 주거용인지 비주거용인지 구분은 어떻게 할 수 있습니까?

(김인석 변호사)주거용 건물인지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하는 것이 아니라 그 실제 용도에 따라 정하여 지는 것이고 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우 임대차의 목적 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물 이용관계 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 따져 개뱔 사안마다 판단이 달라질 수 있음

또한 주거용 건물인지 여부를 판단하는 시점은 원칙적으로 임대차계야의 체결시이므로 비주거용 건물을 임차하여 임차인이 임으로 주거용으로 개조하여 사용한다 하더라도 임대인이 이를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 주거용 건물이라 할 수 없는 것임

6. 코로나 이후 지역 부동산 시장에도 많은 변화가 있을 것으로 보입니다. 향후 시장 전망은?

(김인석 변호사) 지방 부동산시장은 최근 소비심리가 회복되기는 했지만 전체적으로 시장은 침체가 이어지고 있습니다. 여기에 연이은 부동산 대책등으로 인해 시장의 관망세가 이어질 전망입니다.

(이진우 소장) 대구는 신규 분양시장과 재건축시장을 중심으로 시장이 활기를 보였지만 8월 이후 분양권 전매조치를 앞두고 7월에 밀어내기 물량이 쏟아지고 있습니다. 8월 이후에는 신규 분양시장도 양극화를 보일 가능성이 있어 전체적으로 시장은 좋지 않을 전망입니다.