[세계의 창] 왜 주택시장에서 최적의 매칭이 이루어지지 않을까?

권혁욱 니혼대학 경제학부 교수

권혁욱 니혼대학 경제학부 교수

경제학은 아담 스미스의 '국부의 본질과 원인에 관한 연구'(일반적으로 '국부론'이라 불림)의 출간에서 시작되었다. 이 책에서 아담 스미스는 시장 참여자들이 각자 자유롭게 자신의 이익을 최대화하는 이기적인 행동이 '보이지 않는 손'(Invisible hand) 즉 시장의 가격 조정 기능에 의해 이상하게도 사회 전체의 이익도 최대화시킨다는 사실을 처음으로 주장하였다. 이 주장을 증명하고 실제 경제에 적용하는 과정에서 경제학은 발전해 왔다. 아담 스미스의 국부론이 출판된 해에 시장경제 원리인 보이지 않는 손을 완전히 적용한 나라인 미국이 탄생했다. 활발한 시장은 미국을 경제적으로 가장 발전된 나라로, 신뢰와 호혜 정신이 풍부한 사회로 만들어 주었다. 제2차 세계대전 이후 많은 나라들이 미국을 따라 시장경제를 받아들여 경제적으로 부유해졌고, 정치적 자유가 확대되었다. 우리나라도 그중 한 나라이다. 시장의 가격 조정 기능이 잘 작동하기만 하면 시장 참여자 누구도 불만 없이 최고의 만족을 얻을 수 있는 가격이 형성될 뿐만 아니라 그 가격 수준에서 사회 전체의 이익도 증대된다는 것이 경제학이 주는 중요한 메시지이다.

물론 시장이 모든 문제를 해결하는 것은 아니다. 시장을 가장 효율적으로 만드는 가격이 정확한 정보를 담지 못하게 되면, 시장은 제대로 작동하지 않게 된다. 이 경우 시장을 대체하는 기업과 정부의 역할이 필요하게 된다. 예를 들어 시장에서의 거래 비용이 높거나, 시장 참여자 간 보유 정보의 차이가 있는 경우에는 기업(경영사 분야의 대가인 알프레드 챈들러는 기업을 '보이는 손'(Visible hand)이라고 함)이 시장의 대안으로 경제 안에서 시장과 공존하며 경쟁한다. 시장에 독점자가 존재하는 경우, 대가 없이 이익과 손해를 보는 것과 같은 외부성이 존재하는 경우, 시장에 맡기면 공급되기 어려운 공공재가 존재하는 경우, 즉 시장 실패가 발생하면 정부의 적극적 역할이 필요하다는 사실은 널리 인정되고 있다.

하지만 1990년대 후반 이후 정보통신혁명과 디지털 트랜스포메이션이 발생하면서 시장 거래 영역은 급속하게 확대되고 있다. 가격에 기초해서 거래가 이루어지는 방식과 비교해서 정보통신혁명으로 탐색 비용이 낮아지고, 정보처리 능력의 향상과 수요자와 공급자를 가장 정확하게 연결하는 알고리즘의 개발에 의해 시장 거래는 비약적으로 개선되었다. 경제학 분야에서는 이와 같은 기술 혁신을 이용해서 그동안 시장 거래 방식이 도입되지 않았던 분야에 수요자와 공급자 간에 최적의 매칭을 제공하는 마켓 디자인이라는 새로운 분야가 생겼다. 이 분야의 연구 결과는 장기 기증자와 환자의 연결, 인턴의 수련병원 배정, 학생들의 학교 선택, 결혼을 원하는 남녀 커플의 매칭, 노동자와 기업의 매칭 등 가격만으로 담아낼 수 없었던 다양한 인간 활동에 응용되고 있다. 마켓 디자인 분야를 개척한 공로로 앨빈 로스 교수와 로이드 새플리 교수는 2012년도에 노벨 경제학상을 수상했다.

위와 같은 시장의 진화와 경제학의 발전에도 불구하고, 한국에서는 왜 주택시장에서 최적의 매칭이 이루어지지 않을까? 결론부터 말하면 주택 가격이 시장 참여자에 대한 충분한 정보를 제공하지 못함에도 주택 가격만을 기준으로 정책을 실시하기 때문이다. 정부는 주택 가격을 내리기 위해 종부세, 취득세, 양도세 등을 높이고, 전월세 신고제, 상한제, 계약갱신청구권제 등 임대차 3법의 개정과 같은 극단적인 수단까지 동원했다. 특정 지역의 급격한 주택 가격 상승은 한국에서만 관찰되는 현상이 아니다. 미국에서도 경제활동이 활발하고, 다양한 산업구조를 가진 뉴욕, 샌프란시스코 등의 실질 주택 가격이 지난 30년 동안 2배 이상 상승한 반면 다른 지역의 주택 가격은 큰 변화가 없었다. 영국과 일본도 미국과 마찬가지로 런던과 도쿄 등의 대도시의 주택 가격만 크게 상승했을 뿐이다. 세계적으로 이러한 지역의 공통점은 경제활동이 활발하고, 토지 이용과 건설에 대한 많은 규제로 새로운 주택 공급이 쉽지 않다는 데 있다. 정부는 주택 수요에 대한 가장 정확한 정보를 가지고 있고, 주택 공급을 조절할 수 있는 절대적인 권한을 가지고 있기 때문에, 주택시장에서 거래 자체를 막는 극단적인 규제보다는 최적의 매칭이 이루어지도록 마켓 디자인을 해야 한다고 생각한다.