[경제칼럼] 지역 건설업체 용적률 인센티브 조건부 허가제를 도입하자

정성용 대구대학교 교수(부동산·지적학과)

대구 부동산 시장은 지난 10여 년간 지속적인 상승세를 유지하고 있다. 2010년대 중반까지 건설업체는 현풍, 연경, 도남, 경산 등 대구시 외곽 지역에 이미 조성된 택지개발지구에 집중적으로 신규 아파트를 건설했다.

외곽지에 조성된 택지가 점차 고갈되어 감에 따라 최근에는 도심 지역 재개발·재건축 시공권을 수주하기 위한 건설업체 간 경쟁이 치열해지고 있다.

재개발·재건축 시공권 수주 경쟁에 있어서 대형 건설업체는 지역(지방) 건설업체에 비해 자본력, 홍보 마케팅 수단 및 브랜드 인지도 측면에서 절대적인 경쟁 우위를 지니고 있다. 또한 조합 및 조합원의 대기업 브랜드 선호 현상과 입주 후 브랜드 가치 상승에 대한 기대감은 대형 건설업체의 수주 쏠림 현상을 심화시키고 있다.

지역 자본의 역외 유출 억제 및 지역 경제 활성화 차원에서 대구시를 비롯한 대부분 지방 도시는 재개발·재건축 사업에 대한 지역 건설업체의 사업 수주를 지원하기 위해 다양한 인센티브제를 도입하고 있다.

대구시는 2018년 11월부터 재건축·재개발 사업에 대해 지역 건설업체(20%)와 지역 설계업체(3%)에 추가적인 용적률을 허용하는 '지역 건설업체 용적률 인센티브제'(최대 23%)를 시행하고 있으나 그 효과는 매우 저조하다.

일반적으로 재개발·재건축 사업은 정비예정지구 지정, 추진위원회 설립, 정비지구 지정·고시, 정비계획 수립, 조합 설립 및 승인, 시공사(건설업체) 선정, 사업 시행 인가 순으로 진행된다. 시공사(건설업체)는 조합 승인 이후에만 선정할 수 있다. 그러나 용적률은 시공사(건설업체) 선정 단계보다 훨씬 앞선 정비지구 지정·고시 단계 혹은 정비계획 및 건축계획 수립 과정에서부터 적용된다.

실무적으로 시공사(건설업체)가 확정되지 않은 상태에서 지역 건설업체 용적률 인센티브를 선행적으로 허용해 정비계획을 수립하고, 사업 승인을 취득한 선례는 거의 전무하다.

대부분의 재건축·재개발 조합은 법적 허용 용적률 범위 내에서 정비계획을 수립하고, 인허가 절차를 수행하며, 이를 기준으로 주민 설명회, 조합원 동의, 조합 설립 및 시공사 선정 과정을 진행한다.

지역 건설업체가 시공사로 선정되면 조합은 지역 건설업체 용적률 인센티브를 적용받기 위한 정비계획 및 인허가 사항에 대한 변경 심의를 진행해야 한다. 또한 조합은 변경된 인허가 조건에 대한 주민 설명회와 주민 재동의 절차를 다시 거쳐야 한다.

지역 건설업체 용적률 인센티브를 적용받기 위해서는 사업 절차가 복잡해지고 사업 시기가 지연되는 것을 감수해야 한다. 지역 건설업체 용적률 인센티브제는 절차적인 측면에서 재건축·재개발 사업의 불확실성을 가중시키는 부정적 측면을 내포하고 있다.

지역 건설업체 용적률 인센티브제의 최대 저해 요인은 지역 건설업체를 시공사로 선정함으로써 유발되는 불확실성이다. 이를 해소하려면 재개발·재건축 사업 초기 단계부터 지역 건설업체의 실질적인 참여 길을 열어주어야 한다. 그 방안 중 하나는 지역 건설업체 '조건부 용적률 인센티브 허가제'를 도입하는 것이다.

조건부 용적률 인센티브 허가제란 지역 건설업체의 시공 참여를 전제 조건으로 용적률 인센티브를 선제적으로 허용해 정비계획 및 각종 인허가를 조건부 승인하는 제도이다. 물론 시공사가 역외 업체로 변경되면 조건부 승인받은 정비계획 및 인허가 조건은 변경 심의 절차를 거쳐야 한다.

지역 건설업체 용적률 인센티브제는 단순히 지역 건설업체만을 일방적으로 지원하는 제도가 아니다. 용적률 인센티브는 조합의 일반 분양 수익금을 증가시키는 동시에 조합원의 자기분담금을 줄여주는 효과로 귀착된다. 따라서 조합은 지역 건설업체 용적률 인센티브를 적극적으로 활용해 조합원의 자기분담금을 최대한 경감할 필요가 있다.

대구시는 조합과 조합원을 대상으로 지역 건설업체 용적률 인센티브제에 대한 홍보를 강화하고, 지역 건설업체의 사업 초기 참여 기회를 확대해야 한다. 지역 건설업체 용적률 인센티브제는 최근 정부에서 권장하고 있는 '소규모 가로주택 정비사업'에 대해서도 확대 적용할 필요가 있다.

지역 건설업체는 지자체의 편파적인 지원만 호소할 것이 아니라, 포스트 코로나에 대비한 특화된 평면설계 및 시공 차별화 등을 통해 품질 및 브랜드 경쟁력을 강화해야 한다. 과거 우방과 청구는 지역 건설업체 용적률 인센티브제 없이도 주택 건설 명문 기업으로 전국적인 명성을 날렸다.