부동산 규제 '봇물'…실수요자 '내 집 마련' 기회

분양권 전매 제한 강화 이후 투기 수요 빠져 청약경쟁률↓
특별공급 늘어날 가능성 높아…무순위 청약 '줍줍' 고려해야

대구에 분양하는 단지의 견본주택. 매일신문 DB

대구 아파트 연도별 공급 및 입주 추이

정부가 과열된 부동산시장을 잡고자 내놓은 각종 규제로 시장은 여전히 혼란스럽다. 정부 규제에 시장은 탈출구를 마련하고, 그러면 또다시 규제가 가해지고, 시장은 다시 제2, 제3의 탈출구를 찾는 '술래잡기'가 펼쳐지고 이로 인한 예기치 못한 상황들도 나타나고 있다.

집값이 정부 의지와는 반해 더 오를지, 정부 규제의 그물망이 촘촘해져 이쯤에서 꺾일지에 대해 전문가들도 선뜻 답을 내놓지 못한다. 하지만 앞으로의 부동산시장의 기류가 실수요자 위주로 재편될 것이라는 데는 대부분이 동의한다.

정부의 주택법 시행령 개정에 따라 지난달 22일부터 시행된 지방광역시 도시 지역 민간택지에 대한 분양권 전매제한 강화(6개월→소유권 이전 등기 시까지)는 부동산시장의 실수요자 중심 재편을 예고한다.

시장에서는 이를 투기수요 차단의 강력한 조치로 보고 있다. 실제로 대구 분양시장에서는 이를 피하고자 7, 8월에 공급이 집중돼 올 한해 전체 예상 공급물량의 절반에 가까운 1만5천600여 가구(22개 단지)가 분양됐다.

이후 분양은 현격하게 줄었고 세자릿수까지 치솟던 청약경쟁률도 한풀 꺾였다.

분양권이 내년부터는 주택수에 포함되는 것도 시장에 영향을 미칠 요소다. 내년부터 주택을 한 채 소유한 사람이 분양권 1개를 추가로 보유하고 있다면 매각 시 기본세율(6~42%)에 양도세 10%포인트를 중과 당하게 된다.

27일부터 투기과열지구인 수성구에서 집을 사면 금액과 상관없이 자금조달계획서와 증빙 서류를 제출해야 한다.

부동산 전문가들은 "거래가 단속의 빌미가 될 수 있기 때문에 초고가 주택, 비 실거주 목적이나 외지인의 주택 구입은 지금보다 줄고 공급이 많은 일부는 가격도 약세를 나타낼 수 있다"고 보고 있다.

이런 정부의 규제가 거래 감소 등을 불러 부동산 침체를 야기할 수 있고 지역간, 입지간 양극화를 초래할 수 있다는 우려가 나오지만 실수요자들에게는 내 집 마련의 진입장벽이 낮아지는 것이기도 하다.

전문가들은 내 집 마련 계획을 세운 실수요자라면 ▷특별공급분 공략 ▷청약통장 활용 ▷분양권 전매 가능 단지의 분양권 매입 등을 권하며 또한 가계자금의 체계적 관리도 주문한다.

특별공급은 공공분양분의 80%, 민영분양은 43% 비율을 차지하며 이는 정부 정책에 따라 늘어날 가능성이 높다. 이에 따라 ▷기관추천 ▷신혼부부 ▷다자녀 ▷노부모부양 ▷생애최초 주택구입 등 다양한 특별공급 자격사항을 확인 후 적극 활용할 필요가 있다.

소유권 이전시까지 분양권 전매가 금지되면 투기수요가 쉽게 접근하지 못해 청약경쟁률이 낮아진다. 실수요자들의 당첨확률은 그만큼 높아지게 된다.

분양권 전매 금지 시행 이전 분양한 단지는 6개월이 지나면 분양권 전매가 가능해 평소 눈여겨본 단지가 있다는 이를 통해 내 집 마련에 나서는 것도 한 방법이다.

분양대행 관계자는 "특정단지에 무순위 가구가 나올 경우를 대비해 미리 분양사에 문자서비스를 신청하는 등의 방법을 통한 무순위 청약, 각종 규제로 청약경쟁률이 낮은 지역에서 일어나는 '줍줍'도 고려해 볼 필요가 있다"고 말했다.

〈실수요자 내 집 마련 전략〉

신혼부부, 생애 최초 주택구입, 다자녀 등 특별공급분을 노려라

높은 경쟁률에 포기했던 청약통장 적극 활용하라

분양권 전매제한 풀린 단지 분양권을 살펴라

청약 부적격'계약 포기 잔여 물량 무순위 청약 관심 가져라