[뉴스Insight] 2021년 `부동산` `주식` 어떻게 될까?

못 믿을 정부, '각자도생(各自圖生)'…리스크 관리로 살아남아라!

코스피가 하락 출발한 12일 서울 하나은행 본점 딜링룸에서 딜러들이 업무를 보고 있다. 연합뉴스

이번 주 출발부터 주식시장이 요동쳤다. 11일 개장 10분 만에 3천200선을 돌파했다가, 폭락과 반등을 거듭하며 하루 사이 170p를 오르내렸다. 이날 하루만 44조원어치를 사고 팔았고, 동학개미들은 4조5천억원어치라는 천문학적인 매수 잔치를 벌였다. 그냥 잔치가 아니라, '광란의 파티'라는 편이 옳은 분석일 것이다.

지난해 2030세대 300만명이 주식투자에 뛰어들었고, 새해 들어 지난해 말 중단했던 신용대출을 재개하자마자(4~7일) 5대 시중은행의 신용대출 잔액이 4천534억원이나 증가했다. 증권사에서 돈을 빌려 투자한 금액인 신용거래 융자 잔액 역시 20조1천223억원으로 급증했다. 상당수 주식 투자자들이 '여윳돈'이 아니라 '빚투(=빚내서 하는 투자)'로 '한탕을 노리는 투기 대열'에 합류한 셈이다.

국가 재정정책의 총책임자인 홍남기 경제부총리와 통화정책을 책임진 이주열 한국은행 총재는 새해가 밝자마자 곧바로 '경고'에 나섰다. 홍 부총리는 "부채 문제와 자산시장으로의 자금 쏠림 등 해결할 현안이 산적해 있다."라고 했으며, 이주열 한국은행 총재는 "올해 금융권의 위기관리 능력이 시험대에 설 것이다. 모든 것을 재설정하는 '그레이트 리셋'의 비상한 각오가 필요하다."고 했다.

상당히 절제된, 그러나 엄중한 표현이다. 직설적으로 말하면 '1997년 IMF 외환위기' '2008 글로벌 금융위기' 급(級) 초대형 경제폭탄이 터질 수도 있다는 뜻이다. 그도 그럴것이 지난해 3분기 기준으로 우리나라 가계·기업·정부 3대 경제주체가 가진 빚은 4천900조원에 육박한다. 특히 가계와 기업의 빚은 각각 우리나라 경제규모(GDP)의 101.1%, 110.1%로 전문가들이 과대 부채로 판정하는 임계치를 이미 넘어섰다. 부채의 증가속도는 올해 더 가팔라질 전망이다.

문재인 대통령의 자화자찬식 신년사나 희망섞인 전망과는 달리, 실물경제는 엉망진창이다. 코로나19 충격을 고스란히 받은 660만 자영업자들은 생사의 갈림길로 내몰렸다. 지난해 6월 말 자영업자 대출잔액이 755조1천억원으로 6개월 전보다 70조2천억원이 불어난 것은 하루하루를 빚으로 버티는 자영업자들의 사정을 수치로 말해준다. 이 수치는 6개월이 더 지난 지금 더욱 크게 악화되었을 것이 명확하다. 게다가 수많은 중소기업이 정부의 대출만기 유예가 끝나면 당장 부도가 날 '좀비기업'이다.

지난해 우리나라 경제는 23년 만에 마이너스 성장을 했다. 그럼에도 불구하고 주식시장은 연일 최고치를 경신하고 집값은 14년 만에 가장 많이 상승했다. 사상 최저 수준의 시중금리와 300조원의 정부 재정, 정책자금 영향으로 넘쳐나는 유동성이 실물경제가 아닌 주식, 부동산 시장으로 흘러들어 '자산거품'만 키우고 있다는 분석이다.

코로나19 탓으로 인한 세계경제 침체의 영향도 물론 있지만, '최저임금 인상' '주52시간 강행' '중대재해법' 등 기업을 과도하게 옭매는 각종 규제법(法)은 실물경제의 회복을 막고, '경제하려는 의지' '노동하려는 의지'를 꺾어 놓고 있다. 코로나19가 '백신'과 '치료제'의 상용화로 어느 정도 잡힌다고 하더라도 우리나라 경제는 실물과 거품의 괴리가 점점 더 벌어질 수밖에 없는 실정이다.

국토교통부 부동산 실거래 정보에 따르면 강남·서초·송파구 등 강남 3구에서 최근까지도 신고가 거래가 잇따라 신고되고 있다. 사진은 10일 서울 송파구 한 부동산중개업소 모습. 연합뉴스

문재인 대통령이 11일 신년사에서 "주거문제로 낙심이 큰 국민께 송구하다. 다양한 주택을 공급하도록 하겠다."고 밝혔듯이, '민생파탄'과 '증시과열'의 가장 큰 주범은 문재인 정권의 주택정책이다. 2030 청년들이 주식시장에 광(狂)적으로 열중하는 것도 '열심히 일하고, 아끼고, 저축하는 것'만으로는 '(내집마련이라는) 미래의 희망'을 가질 수 없기 때문이다. 투자가 아니라, 투기로 한몫 잡지 못하면 안 되기 때문에 '빚투' 광풍이 주식시장을 휩쓸고 있다고 해도 과언이 아니다.

종부세 폭탄, 양도세 폭탄 등 온갖 규제와 세금 폭탄을 퍼부었지만, KB부동산 리브온이 매월 발표하는 '선도아파트50'에 포함된 50개 단지의 지난달 실거래 기록을 분석한 결과, 45개 단지에서 최고가를 경신했다. 문재인 정권의 과도한 규제가 '똘똘한 한 채' 현상을 강화한 것으로 해석할 수 있는 대목이다. 서울지역 상위 20% 아파트의 전셋값도 문재인 정권의 임대차2법 5개월 만에 17%가 올라 평균 10억원을 돌파했다.

서울뿐만이 아니다. 한국부동산원 자료를 보면, 지난 4일 기준 아파트 매매가는 전주보다 울산(0.48%) , 부산(0.45%), 경기(0.37%), 대전(0.37%), 대구(0.34%) 모두 높은 상승세를 보이고 있다. '똘똘한 한 채' 쏠림 현상을 반영하듯, 대구 수성구의 경우는 대구 평균 상승률의 2배에 달하는 0.64%의 높은 상승율을 유지했다.

대통령이 신년사에서 아무리 '주택공급'을 강조하더라도, '빵뚜아네트' 김현미 전 국토부 장관이 국회에서 이미 증언했듯이 '주택은 빵이 아닌 탓'에 며칠 몇달 만에 '뚝딱' 만들어질 수는 없다. 그래서 홍남기 경제부총리는 10일 방송에 출연, "현재 세 채, 네 채 갖고 있는 분들이 매물을 내놓게 하는 것도 중요한 공급 정책이다. 새로운 주택을 신규로 공급하기 위한 정책 결정과 기존 주택을 다주택자가 내놓을 수 있도록 유도하는 정책을 다 공급 대책으로 강구할 수 있다."면서 양도세 완화 가능성을 띄운 것으로 해석이 된다.

이에 앞서 변창흠 국토부 장관은 5일 주택업계와의 회의에서 임대주택용 땅을 처분하는 토지주에게 양도소득세 10%를 감면하는 방안을 제시한 것으로 알려졌다. 다주택 소유자를 '투기꾼' 악인(惡人)으로 간주하고 각종 규제와 세금 폭탄으로 박멸(?) 하려던 문재인 정권으로서는 일종의 현실적 임시 '타협책'을 슬쩍 흘린 셈이다.

그러나 문재인 정권 극렬 지지자인 '문빠' '대깨문'의 반발은 쉽사리 넘기 어려운 장벽이 될 전망이다. 기획재정부는 "주택을 충분히 공급하기 위해 다양한 아이디어에 대해 심도 있게 검토 하고 있지만, 양도세 중과 완화 방안에 대해서는 검토된 바가 없다.'고 했고, 민주당도 "양도세 완화 논의 계획은 전혀 없다."고 한 발 뺐다.

올해 다주택자의 종부세가 최고 3배 수준으로 늘어나고, 6월부터 다주택자 양도세율도 대폭 인상되어 2주택자는 양도 차익의 최고 71.5%, 3주택자는 82.5%(지방세 포함)를 세금으로 내야 한다. 일부이기는 하지만 현재의 양도세도 너무 부담스러워 다주택자가 아파트 한 채를 팔 경우, 전세금을 내주고 나면 세금 내기 위해 대출을 받아야 하는 어처구니 없는 일이 벌어지고 있다.

문빠, 대깨문, 문재인 정권이 기대했던 것처럼, 세금이 무서워 다주택자들이 매물을 쏟아내 집값이 폭락하는 사태는 좀처럼 현실화 되기 어렵다. 다주택자는 '어쩔 수 없이' 주택을 끌어안고 세금 폭탄 맞으며 고통받고, 무주택자와 전·월세 거주자는 치솟는 집값과 급등하는 전·월세로 고통 받으며 눈물을 삼키는 '전 국민 부동산 지옥'이 올해도 계속될 가능성이 높다.

일시적 양도세 완화가 현실화 될 경우, 일시적으로 다주택자의 매물이 늘어나 주택시장이 하향(또는 보합세 유지) 안정화 할 수는 있다. 하지만 이것 역시 근본적인 해결책은 되지 못한다. 나중에 양도세가 또 다시 중과될 때, 세금을 세입자에게 떠넘기는 현상이 더욱 심화되어 부작용이 커질 수 있다. 문재인 정권의 부동산 정책은 너무 멀리 와 버려서 스스로는 도저히 돌이킬 수 없는 수준으로 보인다. 우왕좌왕 하는 자기 모순적 정책이 잇따를 가능성도 높다.

시장에 미치는 영향이 큰 탓에 문재인 정권의 부동산, 경제 정책에 주목해야 한다. 그러나 문재인 정권의 정책을 믿었다가는 낭패를 당하기 쉽상이다. 지금은 각자도생(各自圖生) 하는 혼돈의 시대이다. 리스크 관리로 '살아남아라'. '살아남는 자에게 기회는 온다.'