[경제칼럼] 집 값 올리는 부동산 대책 내지마라

현 정부 출범 서울 아파트값 82%↑…서민·젊은이 울리는 빈부격차 심화
공급이 부족하면 집값 상승은 필연…반시장적 규제의 벽 허무는 정책을

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

2017년 문재인 대통령은 취임 100일을 맞아 열린 기자회견에서 "정부는 더 강력한 (부동산) 대책도 주머니 속에 많이 넣어두고 있다"고 밝혔다.

문 대통령은 "지난 정부 동안 우리 서민들을 괴롭혔던 미친 전세 미친 월세, 이런 높은 임대료의 부담에서 해방되기 위해서라도 부동산 가격 안정은 반드시 필요하다"며 "정부가 발표한 부동산 대책이 역대에 없던 강력한 대책이기 때문에 그것으로 부동산 가격을 충분히 잡을 수 있을 것으로 확신한다"고 말했다.

결과는 암담했다. 현 정부는 지금까지 24번의 부동산 정책을 발표했지만 효력은 없었다. 최근 경실련 자료에 의하면, 문재인 정부 출범 이후 서울 아파트값은 무려 82% 상승했다. 공동주택 실거래가 지수로도 60% 이상 상승했다.

이러한 상황에도 현 정부는 매번 대국민 메시지에서 '부동산 문제와 관련해 우리 정부는 자신 있다. 부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않을 것이다. 투기는 근절하겠다는 것이 확고한 원칙이다'는 말만 되풀이하고 있다.

결과적으로, 현 정부의 부동산 대책은 한 번도 경험해 보지 못한 초저금리(기준금리 0.5%)를 단기간에 실행해 다주택자의 부를 증식시키고, 세금으로 일부를 환수해 가겠다는 정책으로 전락했다.

그렇다면, 왜 현 정부 부동산 정책이 나올 때마다 집값이 올랐을까?

첫째, 공급을 억제하면 집값이 상승한다. 현 정부 들어 '분양가상한제'와 '고분양가관리지역 지정'으로 공급이 감소한 것이다. 3년 전 분양가격을 그대로 유지하라고 하면 누가 사업을 할 수 있겠는가. 공급이 감소하면 집값이 오를 수밖에 없다.

둘째, 전매를 제한하면 집값이 상승한다. 수도권 투기과열지구의 분양권 전매 제한은 5~10년, 지방의 투기과열지구는 5년이다. 조정대상지역은 소유권 이전 등기일까지 매매할 수 없다.

새집이 귀하니 매매 가능한 새 집값은 천정부지로 오른다. 주변 새 아파트 시세 대비 신규 분양가는 턱없이 저렴하니, 당첨만 되면 로또다. 공급을 하면 뭐하나. 전매를 제한한 신규 공급 물건은 회전되지 않으니 일부 공급은 언 발에 오줌 누기다.

셋째, 취득세율을 인상하면 집값이 상승한다. 거래세인 취득세는 과거 취·등록세로, 매매가의 5%를 납부했다. 거래세는 가격을 상승시킨다는 지적에 따라 1%까지 인하되었지만, 현 정부가 대폭 인상했다. 6억원 이상 주택에 대해서 단계별로 3%, 조정대상지역 2주택자에게는 8%, 3주택자에게는 12%를 부과했다.

거래를 못 하게 막는 데는 성공했지만, 종국에는 가격 인상으로 이어질 것이다. 취득세뿐만 아니라 공시가격 현실화 90%가 되면 재산세, 종합부동산세 등이 모두 거래세로 이전돼 매매가격 상승을 가져올 것이 자명하다.

넷째, 양도소득세율을 인상하면 매매 거래가 위축돼 집값이 상승한다. 오는 6월부터 조정대상지역 2주택자는 20% 할증으로, 58~62%의 양도소득세를 부담하게 된다. 매도자가 "세금 다 내고 나면 남는 것도 없다"며 물건을 거두어들이면, 부동산 물건이 줄고 거래가 위축되니 자연스럽게 집값은 상승한다.

다섯째, 임대차보호법에 정부가 개입하면 집값은 상승한다. 임차인을 보호하는 법 개정으로 임차인의 임차 갱신율은 당연히 높아졌다. 2년 전 가격을 더 보장받게 됐으니 그대로 눌러사는 것이다. 형편이 좋아서 더 좋은 집으로 옮겨 갈 수도 있고 줄여 가야 할 상황이 될 수도 있지만, 전세 구하기가 힘들고 새로 전세를 구하자면 가격이 너무 올라 우선 눌러앉고 본다.

갱신율은 높아졌으나 시장에 나오는 거래 물건은 줄어들게 되고, 임대가 만료되는 물건은 4년 기간을 반영해 임대가격이 급상승했다. 전세를 못 구한 세입자들이 어쩔 수 없이 집을 사려는 매수자로 돌아서면서 매매가격 상승으로 이어지는 악순환의 고리를 만든다.

서민과 젊은이들을 위한다는 부동산 정책이 집값 올리는 정책이 돼 오히려 서민과 젊은이들을 울리는 부메랑이 됐다. 규제 일변도의 정책은 빈부격차를 심화시키고 미래 세대의 희망을 앗아갔으며, 세대 간의 장벽을 더 높이는 결과를 낳았다. 이제는 결자해지(結者解之)로 반시장적인 규제의 벽을 허무는 부동산 정책을 부탁한다.