주택 매수심리 옥죄는 'DSR 규제'…실수요자 비상

주담대 분할상환 목표치 80%로 상향…"주택시장 관망세 짙어질 것"
모든 금융권 대출 원리금 부담 포괄…내년 1월부터 분할 상환 압박 커질 듯

총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 주택 실수요자들의 가계대출에 비상이 걸렸다.

정부가 대출 규제 강화로 '돈줄 옥죄기'를 본격화하면서 주택시장 매수심리가 급격히 얼어붙을 것으로 보인다.

정부는 지난달 26일 비상경제 중앙대책본부 회의를 열고 '가계부채 관리 강화 방안'을 의결했다.

이번 강화 방안의 골자는 내년 1월부터 총대출액이 2억원을 초과할 경우 DSR을 적용하고 내년 7월부터는 총대출액 1억원 초과로 DSR 규제를 확대하는 것이다.

DSR이란 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻하는 지표다.

주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 좀 더 포괄적인 개념이다. DSR을 엄격하게 적용하면 대출한도가 줄어드는 효과가 난다.

지난 7월 시행한 '개인별 DSR 40%' 규제 적용 대상은 ▶투기지역·투기과열지구·조정대상지역의 시가 6억원 초과 주택에 대한 담보대출 등이다. 달성군 일부 지역을 제외한 전역이 부동산 규제지역으로 묶인 대구에도 적용 중이다.

DSR 규제는 내년 7월부터는 총대출액 2억원을 초과할 때로, 1년 후에는 총대출액 1억원을 초과할 때로 순차적으로 확대될 예정이었다.

금융당국은 이번 대책에서 총대출액 2억원 초과에 대한 DSR 적용 시기를 내년 7월에서 내년 1월로, 총대출액 1억원 초과에 대해서는 내년 7월로 각각 앞당겼다.

주택담보대출의 분할상환 목표치도 내년부터 상향 조정한다. 내년 기준 개별 주택담보대출 분할 상환 목표는 80%로, 분할 상환 압박이 커질 수밖에 없다. 지난 6월 말 기준 주택담보대출 분할 상환 비중은 73.8%다.

금융당국은 서민 실수요자 보호를 위해 올해 4분기에 취급된 전세대출은 총량 한도(증가율 6%대)에서 제외하고 집단 대출 또한 중단 사례가 없도록 관리한다.

그러나 불요불급한 전세대출을 억제하기 위해 대출심사는 계속 강화하기로 했다. 앞서 지난달 15일 5대 시중 은행은 '실수요 중심' 전세대출을 위해 ▷잔금 지급일 이후 전세대출 취급을 원칙적으로 중단하고 ▷1주택자 대상 비대면 전세대출 취급을 중단하며 ▷전세 갱신 때 대출 금액을 보증금 증액분 이내로 축소하기로 했다.

전문가들은 "이 같은 정부 대출 규제가 집값 전망에 대한 불안감과 거래 위축으로 이어질 수 있다"며 "당분간 시장의 관망세가 더욱 짙어질 것"이라고 내다봤다.