대구 집값, 하락 압력↑…"내년 3만7천가구 공급 초과"

주택산업硏 '수요 불균형' 경고장…주택 가격 하락·상승폭 둔화 등 불가피
미분양 많은 동구, 규제 완화 요구
앞으로 4년간 대구 입주 폭탄…"집값 상승폭 둔화"

주택산업연구원이 올해 처음으로 공개한 '수급지수' 분석에 따르면 대구 주택 매매시장이 심각한 공급 초과 상황을 맞아 집값 조정이 불가피할 것이란 전망이 나온다. 대구 아파트 공사 현장. 사진은 기사 내용과 관계 없음. 매일신문 DB

내년 대구 주택 매매시장이 심각한 공급 초과 상황을 맞을 것이라는 통계 분석 지표가 나왔다. 공급은 주택 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인으로, 공급 초과에 따른 집값 하락 또는 상승폭 둔화가 불가피할 전망이다.

주택산업연구원(주산연)은 14일 발표한 '2022년 주택시장 전망' 자료를 통해 내년 대구 주택 매매시장에서 3만7천9가구의 초과 공급량(누계)이 발생할 것으로 추정했다. 내년 대구 주택 수요 증가량(누계)은 12만7천392가구, 공급량(누계)은 16만4천401가구로 각각 예측했다.

이에 따른 내년 대구 주택 매매시장 수급지수는 129.1로 전국 17개 시도 가운데 부산(143.3) 다음으로 가장 높았다.

주산연은 올해 처음으로 수요와 공급의 수준을 객관적인 수치로 나타내는 수급지수 지표를 신설해 2017년부터 2022년까지 5년간 전국 매매시장을 분석했다. 수급지수는 특정 연도의 매매시장 공급량(아파트 분양 물량+기타 주택 준공 물량)과 수요 증가분(가구 증가+멸실 주택+공가 발생)을 계산하고, 수요 대비 공급량을 지수화한 것이다.

주산연은 "지난 10년간 주택가격 변동 영향 요인을 상관계수로 분석한 결과 주택수급지수〉경제성장율〉금리 순으로, 수급지수가 가장 큰 영향을 미친 것으로 나타났다"며 "수급지수가 100을 넘어서면 초과 공급, 100 미만이면 공급 부족을 나타낸다"고 설명했다.

주산연의 수급지수 분석 결과 내년 전국 주택 매매시장의 수급지수는 89.0으로 여전히 공급이 부족했으나 대구, 부산, 인천(109.1) 등에서 초과 공급이 심각한 것으로 나타났다.

주산연은 대구의 경우 특히 2018년부터 초과 공급이 누적되는 상황으로 분석했다. 대구 연도별 초과 공급량(누적)은 2018년 781가구→2019년 1만1천989가구→2020년 2만4천83가구→2021년 2만8천71가구→2022년 3만7천9가구로 심화하고 있다는 것이다.

이에 따라 주산연은 내년 전국 평균 매매가격이 2.5% 상승할 것으로 전망하면서도 대구 등은 이미 가격 하락세가 나타나고 있고, 내년에도 상승폭이 크게 축소될 것으로 예상했다.

주산연은 "2018년 이후 초과 공급량이 누적되는 상황은 대구 집값에 대한 하방 압력으로 작용하고 있다"며 "(대구 등)예년 대비 입주 물량이 많은 일부 지방 광역시의 상승폭은 둔화될 것으로 보인다"고 밝혔다.

아파트 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면 대구 아파트 적정 입주량은 연간 1만1천953가구 수준이지만 올해 이후 4년간 입주 물량은 2021년 1만6천284가구, 2022년 1만9천604 가구, 2023년 3만2천623가구, 2024년 1만7천356가구로 적정 물량을 훨씬 초과한다.

대구 공동주택 미분양 추이(자료: 대구시)