집값 꺾인 대구, '조정대상지역' 해제될까?

市, 국토부에 전역 해제 건의…일부 지역에 국한될 가능성 커
금융·청약·세제 등 비규제지역과 차이 커…추가 수요 유입
부산 '해수동' 2019년 해제 후 급등·재지정 사례는 부담
"일부 지역만 해제돼도 매수자 유입"

대구시가지 아파트 전경. 매일신문 DB

대구시가 국토교통부에 대구 전역에 대한 조정대상지역 해제를 건의한 가운데, 해제 시 지역 주택 시장에 다소 숨통이 트일 것이란 기대감이 나온다. 금융, 청약, 세제 등 전반에 걸쳐 조정대상지역 여부가 시장에 미치는 영향이 크기 때문이다.

다만 국토부가 과거 조정대상지역 해제 이후 집값 급등 사례 등을 이유로 신중한 입장을 보이면서 대구 해제 여부를 속단하기 어려운 상황이다.

현재 조정대상지역에서는 실거주 목적 이외 주택담보대출이 불가능하다. 2주택 이상 보유가구는 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 할 수 없다. 집값 대비 대출금액 비율을 뜻하는 주택담보대출비율(LTV) 역시 무주택세대주 여부 및 주택가격에 따라 편차가 있지만 비규제지역에 비해 훨씬 빠듯하게 적용한다.

세제에서도 차이가 크다. 조정대상지역은 다주택자 양도세에 중과가 있다. 분양권도 주택수에 포함하며 분양권 전매 역시 3년 이후에나 가능하다.

반면 조정대상지역에서 풀리는 비규제지역 실수요자들은 주택담보대출 비율(LTV)을 최대 70%까지 받을 수 있다. 청약도 쉽다. 만19세 이상으로 청약통장 가입 12개월이 지나면 세대주, 세대원 관계 없이 1순위 청약을 신청할 수 있다. 재당첨 제한도 없고 당첨 6개월 이후부터 전매가 가능하다.

분양업계 관계자는 "일부 지역만이라도 조정대상지역에서 해제되면 매수자 유입 효과가 있을 것"이라며 "미분양이 몰려 있는 동구의 경우 조정대상지역에서 해제되면 미분양관리지역 지정 요건을 갖추기 때문에 추가적인 주택 공급 시기를 조절해 기존 물량 소화를 촉진할 수 있다"고 했다.

그러나 국토부는 조정대상지역 해제에 신중한 입장이다. 규제지역 지정 및 해제를 결정하는 국토부 주거정책심의위원회는 지난 6월 말 심의에서 해제 요건을 갖춘 광주 동구·서구, 충남 논산, 전남 순천·광양, 경남 창원 성산구 등 6곳에 대해 "추가 상승 가능성이 있다"며 규제를 유지했다.

대구의 조정대상지역 해제 여부 역시 예측이 어렵다는 게 중론이다. 정부가 집값 잡기에 총력전을 펼치는 가운데 자칫 조정대상지역 해제가 '불씨'로 작용할 수 있기 때문이다.

조정대상지역 해제 이후 집값이 급등한 사례도 부담이다. 2019년 11월 조정대상지역에서 해제된 부산 해운대·수영·동래구는 '해제 한 달 만에 1년치가 올랐다'는 말이 나올 정도로 아파트매매가가 물가상승률을 크게 웃도는 급등세를 보였다.

부동산 전문가들은 "조정대상지역 해제가 결정되더라도 대구 전역보다는 일부 지역에 국한될 가능성이 높다"고 내다봤다.

심의 시기가 아직 확정되지 않은 것 역시 변수다. 국토부는 주거정책심의위원회를 반기당 최소 1회 개최해야 한다. 올해 주거정책심의위원회는 지난 6월과 8월 열려 필수 개최 요건은 충족했다.

다만 대구시 관계자는 "8월 심의가 6월 말 열린 심의 이후 불과 2개월 만에 이뤄진 데다 조정대상지역 확대에 중점을 둔 '추가 심의'에 가까웠다. 대구뿐만 아니라 다른 지자체에서도 해제 건의가 잇따라 추가 심의에 대한 수요로 작용하고 있다"고 말했다.