주택 시장 한파 여전…숨통 트려면 "대출 규제 완화" 목소리

대구 1분기 주거용 건축 인허가 동수, 연면적 모두 감소세
대통령직인수위 LTV만 완화, DSR도 일부 완화 필요 지적

주택 시장을 활성화하려면 대출 규제를 완화해야 한다는 지적이 나온다. 대구 도심 아파트 건설 현장. 매일신문 DB

주택 시장에 좀처럼 온기가 돌지 않는 가운데 시장이 활성화하려면 대출 규제를 완화할 필요가 있다는 목소리가 나온다. 특히 대통령직인수위원회(이하 인수위)의의 규제 완화 방침보다 한 걸음 더 나아가야 실효성이 있다는 지적이다.

최근 국토교통부가 공개한 '2022년 1분기 전국 건축 인허가 현황' 자료에 따르면 전국의 1분기 주거용 허가 연면적은 1천354만3천㎡로 작년 같은 기간보다 12.4% 줄었다. 동수(1만5천996동) 역시 작년 동기 대비 8.9% 감소했다.

대구 경우 감소 폭이 더 컸다. 1분기 주거용 허가 연면적은 89만4천㎡로 작년 같은 기간보다 17.6% 줄었다. 동수도 266동으로 작년 동기 대비 43.6% 감소한 것으로 집계됐다.

건축 인허가는 경기 선행지표라는 게 국토부의 설명. 주거용 인허가 면적이 감소한 것을 두고 앞으로 주거용 건축 부문 투자가 줄 것이라는 예상이 가능하다. 실제 대구 주택 시장은 미분양 물량 증가 등으로 분양 일정을 미루는 등 조정 국면이라는 분석이 많다.

이런 상황에서 주택 시장에 활기가 돌게 하려면 대출 규제를 완화해야 한다는 주장에 힘이 실리고 있다. 인수위도 같은 방향을 바라본다. 지난 3일 '윤석열 정부 110대 국정과제'를 발표하면서 대출 규제 완화를 포함한 부동산 정책에 대해서도 설명했다.

문제는 연 소득과 대비해 대출 한도를 정하는 DSR(총부채원리금상환비율)은 유지한 채 주택 가격을 고려해 대출 한도를 결정하는 LTV(주택담보대출비율)만 완화하겠다고 한 점이다. 이 때문에 소득이 적은 대출자에겐 그리 효과적인 대책이 되지 못한다는 얘기가 나온다.

인수위는 청년, 생애 최초 주택 구입자가 집을 살 경우 LTV를 지역과 상관없이 최대 80%까지 허용한다고 했다. 현재 LTV는 투기지역·투기과열지구에서 40%(생애 최초 60%), 조정대상지역에서 50%(생애 최초 70%)를 적용 중이다.

DSR은 40%를 유지한다는 게 인수위의 입장. 현재 대출 총액이 2억 원 이상인 경우 1년 동안 갚아야 할 원리금이 연 소득의 40%를 넘는다면 대출이 되지 않는다. 결국 LTV가 완화되도 대출 한도를 정하는 소득 기준이 그대로라면 대출액을 높이기 어렵다는 의미다.

DSR에 손을 대지 않는 이유는 있다. DSR까지 완화할 경우 가계 부채가 급증할 우려가 있는 데다 금리도 높은 상황. 집값 상승세를 부채질할 거라는 걱정도 한몫했다. 청년층, 신혼부부 등에 무주택 실수요자에 한해서 DSR을 완화해주자는 주장이 나오는 것도 이런 부작용을 줄이려는 생각에서다.

송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 "DSR 제한으로 고가 주택이 몰려 있는 서울, 수도권과 광역시에는 효과가 제한적일 것이다. 다만 중저가 구축 아파트 실수요자에겐 구매 기회가 제공되는 일일 수 있다"며 "앞으로 생애 최초 구매자라면 DSR을 50%로 완화하고, 미분양관리지역도 같은 조치를 할 필요가 있다"고 했다.

한편 인수위는 새 정부가 출범하는 10일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과 조치를 1년 간 중단하기로 했다. 주택을 2년 이상 보유하고 이달 10일 이후에 잔금을 치르거나 등기 이전을 하는 다주택자라면 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다.