[수요일 아침] 부동산 정책 합리적 의심에 대한 해결책을 제시하라

송원배 대구경북부동산분석학회 이사

전 정부의 가장 큰 실책 중 하나는 규제 일색 부동산 정책이었다. 현 정부가 일단 완화 정책의 고삐를 풀었다. 하지만 전 정부와 같은 오류를 범하지 않기 위해서는 '부동산 정책이 경제적 유인 구조에 어떻게 영향을 미칠지' 충분히 검토해야 할 것이다.

'경제적 유인'이란 사람이 특정한 행동으로 처벌이나 보상과 같은 기대를 하며 행동하게 만드는 것을 의미한다. 합리적인 사람은 어떤 행동을 할 때 그 이득과 비용을 비교해서 의사결정을 하는 경제적 유인에 반응한다. 맨큐의 경제학에서 경제적 유인은 경제학 전체라고 해도 과언이 아니라고 하였다.

'경제적 유인'은 시장이 어떻게 움직이는지를 분석하는 데도 중요하다. 예를 들어 제로금리 정책을 펴면 예금을 하기보다는 예금이나 적금을 해약하면서까지 투자가 늘어나고, 반대로 금리를 높이면 투자보다 예금이 늘어나는 것과 같은 것이다.

경제 담당자들은 경제적 유인이 사람들의 행동에 영향을 미친다는 사실을 항상 기억해야 한다. 많은 정책이 사람들이 받게 되는 혜택과 부담하게 되는 비용 구조를 바꾸어 행동을 변화시키기 때문이다.

지난 정부에서는 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 양도소득세 중과세 제도를 도입하고, 장기보유특별공제를 배제해 특정 시기까지 매도할 것을 주문했다. 그러나 자고 나면 집값이 올라 사람들은 꼭 팔아야 할 이유를 찾지 못했다.

그러는 사이 양도세 중과세가 시행됐고, 주택 매도 시 양도 차액의 최대 82.5%를 세금으로 납부해야 했다. 대출 이자를 감안하면 팔아도 남는 게 없는 상황이 됐고, 다주택자들은 양도 차익금을 모두 세금으로 낼 바에야 팔지 않겠다고 버텼다. 그들은 팔지 않음으로써 더 큰 이득을 취했다. 유인 구조에 사람들이 어떻게 반응할지 충분히 검토하지 않고 내놓은 섣부른 정책들은 이처럼 예상 밖의 부작용으로 나타나게 된다.

코로나19 상황에서 전 정부는 내수경기를 살리기 위해 역대 최저의 금리 정책을 폈다. 사람들은 은행에 있는 돈을 빼내어 부동산에 투자했다. 부동산 수요는 증가했으며 주택 공급업자는 완판 행진을 이어갔다. 부동산 가격은 급등했고 공급자와 투자자 모두 막대한 수익을 거두었다. 그러나 2030세대나 정부의 말만 믿고 기다렸던 다수는 한순간 벼락 거지 신세로 전락했다.

전 정부에서 발표한 26차례의 부동산 대책들은 결과적으로 실패한 정책으로 인정하고 있다. 현 정부는 이를 타산지석 삼아 부동산 정책에 반드시, 경제적 유인에 반응하는 사람들의 심리를 고려해야 할 것이다.

원희룡 국토교통부 장관은 취임 이후 제일 먼저 분양가 상한제를 현실화해 공급을 촉진하고자 한다. 원자재 가격 상승으로 인한 건설원가 증가로 분양 가격 인상은 불가피하다고 했다. 그동안 건설사들은 분상제로 인해 수익이 나지 않는 서울에 주택을 공급하기보다는 이윤이 보장되는 지방에 공급을 확대했다. 서울 공급 확대를 위해 분상제 가격을 현실화하게 되면 신규 분양 가격은 급상승하며 주변의 집값도 덩달아 상승하는 부작용이 뒤따르게 될 것이다.

또 하나는 다주택자의 양도세 중과를 완화하면서 보유세인 재산세와 종부세도 완화한다는 정책인데, 이는 분명한 엇박자로 보인다. 양도세 중과를 완화하고 보유세를 강화해야 다주택자가 매도하고자 할 것인데, 종부세를 완화하거나 폐지하면 다주택자는 앞으로 분양 가격 상승에 따라 기존 집값도 오를 것으로 기대해 현재 다주택의 처분을 망설이게 될 것이다. 고가 주택과 다주택자에게 중과하던 종부세를 완화하면 팔아야 하는 경제 유인책의 기대는 감소된다.

우리는 왜 집을 소유하려고 하는가. 거주 목적이면 전월세를 이용해도 되지만 우리는 시간이 지나면 오르는 집값으로 경제적 이익을 취할 수 있다는 것을 알고 있다. 그렇다면 보유세를 대폭 올리게 되면 사람들의 구매욕은 떨어질까?

일시적으로 소유욕은 감소하며 사람들은 소유하기보다 전월세를 선호할 것이다.

그러나 임대인은 오른 세금을 임차인에게 전가시켜 월세 가격 인상으로 이어지게 되고 결국은 매매 가격을 상승시키게 된다.

사람들은 경험을 학습하며 새롭게 재해석하는 데 탁월하다. 그동안 우리나라의 부동산 정책은 밀실 정책과 탁상행정에 가까웠다. 새 정부는 반드시 경제적 유인에 대한 사람들의 합리적 의심에 대안과 해결책을 제시해 주길 바란다.