[기고]부동산 거래절벽, 규제 완화에 답이 있다

대구는 지난 6월말 수성구를 제외한 7개 시·군이 조정대상지역에서 해제됐다. 그러나 이로 인해 거래가 활성화될 것이란 기대에는 못 미친다는 말이 적지 않았다. 급매 위주로 거래가 조금 되는 듯했지만 시장엔 여전히 매매를 원하는 물건이 넘치고 있었다.

하지만 통계는 다른 이야기를 하고 있었다. 조정대상지역 해제 이후 7월과 8월의 아파트 매매 거래량이 발표됐다. 결과는 놀라웠다. 7~8월 대구의 아파트 거래량은 6월에 비해 107%와 114% 증가했다. 미분양 판매 건수는 6월에 100여 건이던 것이 7월에는 410여 건, 8월에는 150건으로 나타났다.

같은 시기 전국의 아파트 매매 거래량은 6월에 비해 7월은 22% 감소했으며, 8월은 31% 감소했다. 대구는 미분양 물량이 전국 최대이지만 미분양 판매량도 그만큼 많았던 것이다.

전국 아파트 매매 거래량이 감소세일 때 조정대상지역 해제의 혜택을 누려 대구의 매매 거래량이 증가한 것은 시사하는 바가 매우 크다. 부동산 거래 활성화를 위해서는 거래를 억제하는 부동산 규제 완화가 답이라는 것을 입증하는 사례다.

파는 사람이 팔 수 있고 사는 사람이 살 수 있도록 시장의 자율성을 회복하는 것, 공급과 수요를 억제하는 부동산 규제를 해제한다면 시장의 거래 기능은 자연스럽게 회복할 것이다.

아직도 완화할 필요가 있는 부동산 관련 규제는 매우 많다. 주택의 대출 건수 제한, 주택담보대출인정 비율 LTV가 70% 있음에도 차주의 일정 소득 범위 내 대출을 적용하는 DSR 규제, 다주택자의 취득세 중과세, 거치기간 없이 원금과 이자를 동시에 상환하는 원리금균등상환방식에 따른 수요 억제, 2030세대나 취약계층이 고금리에 따른 위험을 피하고 싶어도 규제에 묶여 매매할 수 없는 분양권 전매 제한 등이다. 이러한 규제는 실수요자의 내 집 마련 기회도 어렵게 하고, 경제적 여력이 있는 투자자의 유입도 힘들게 한다.

부동산은 내부 환경의 영향도 받지만 외부환경의 영향을 더 많이 받는다. 2008년 세계 금융위기는 일정 기간 자산 가격 하락을 불러왔지만 오히려 시장을 더욱 건전하게 만드는데 기여해온 것도 사실이다.

지금 우리 부동산은 어떤 위기에 직면해 있는가? 집값이 내리는 게 문제가 아니다. 많이 올랐으니까 내릴 수도 있지만 팔 수도, 살 수도 없는 게 문제다. 매도자는 싸게라도 팔고 싶지만 살 사람이 없다. 대다수의 국민들은 현재 살고 있는 집을 처분하거나 전세라도 놓지 않으면 새 집에 들어갈 수 없는 상황이다. 매물이 쏟아지며 급매가 늘어나고 있다.

집이 필요한 사람도 사기 어렵다. 예전 같으면 대출이라도 많이 받을 수 있었지만 현재는 소득금액에 원리금상환비율을 따져 대출해주고 있으니 돈줄이 꽉 막혀 있다. '돈맥경화' 현상이다. 정부는 금융을 틀어 쥐고 대출을 해주지 않는 등 여전히 수요 억제 정책을 고수하고 있다.

고물가, 고금리에 부동산 규제는 국민들에게 이중 삼중의 고통이다. 대구의 조정대상지역 해제는 거래 활성화의 단초를 보여준 것이다. 대구의 사례를 타산지석 삼아 보다 과감한 부동산 규제 완화 조치를 단행해야 한다.

송원배 대구경북부동산분석학회 이사