"집값 12% 떨어지면 팔더라도 1만3천가구 보증금 못 돌려줘"

국토연 '갭투자' 리스크 추정
"집값 20% 떨어지면 갭투자 주택 40% 보증금 미반환 위험"

남산에서 내려다 본 서울 아파트. 연합뉴스

집값이 하락세에 '깡통 주택'(집주인이 집을 팔아도 대출금이나 세입자 전세보증금을 반환하지 못하는 주택)이 늘어난 가운데 집주인뿐만 아니라 세입자의 주름도 덩달아 깊어질 소식이 더해졌다.

집값이 20% 떨어지면 집주인이 갭투자를 해 사들인 주택 중 40%가량이 전세보증금을 돌려줄 수 없을 것이라는 분석이 나온 것.

국토연구원이 13일 발표한 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책 대응 방안' 보고서에 따르면 국토연이 가계금융복지조사를 이용해 살펴본 결과 주택 가격의 변화가 없는 경우에도 집을 팔아야만 전세보증금을 돌려줄 수 있는 사례가 20만9천가구에 달하는 것으로 파악됐다

현금성 금융자산과 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한 대출을 고려했을 때 집값이 12% 떨어지면 집주인이 주택을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 가구는 최대 1만3천가구가 될 전망이다. 주택 가격 15% 하락 시엔 주택을 매도해도 보증금을 반환하지 못하는 예는 약 1만 가구, 27% 하락 시 최대 1만3천가구에 달할 것으로 추정된다.

문제는 이러한 국토연의 우려는 현실에서 나타나고 있다는 점이다. 집주인이 돌려주지 못한 전세보증금을 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚아주는 대위변제액 규모가 올해 1월에만 전국적으로 769건, 1천692억원으로 나타났다. 지난해 1월(523억원)과 비교하면 1년 사이 3.2배나 늘었다.

최근 6개월치를 자세히 살펴보면 지난해 7월 564억원에서 8월 833억원, 9월 951억원을 기록하더니 10월엔 1천87억원으로 1천억원대를 돌파했다. 11월엔 1천309억원, 12월엔 1천551억원에 달했다. 이런 흐름이 이어진다면 HUG의 연간 대위변제액이 2조원에 이를 것으로 보인다.

게다가 작년 한 해 전세보증금 반환 사고 규모는 1조1천731억원이었고 HUG는 9천241억원을 대신 집주인 대신 돌려줬다. 하지만 집주인에게서 회수한 금액은 대위변제액의 21%(2천490억원)에 그쳤다. 7천억원 가까이 손실을 본 셈이다. 이러한 흐름이 이어지면 HUG 재정 상태도 휘청거릴 공산이 크다.

지역 한 부동산 업계 관계자는 "보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이뤄질 수 있도록 제도적 개선 필요하다"며 "보증금 예치를 의무화하거나 보증금 반환보증 가입 등의 보완책도 조속히 마련돼야 한다"고 말했다.