부동산 시장 당분간 하락세 지속…가격 급락 가능성은 제한적

KB경영연구소, 부동산 시장 진단과 전망 자료 공개
지난해 금리 인상 본격화로 거래 위축 현상 심화해
금융권, 수분양자 등 고려하면 적절한 대책 필요

상공에서 바라 본 대구 한 아파트 단지 모습. 매일신문DB

하락세인 주택 매매가격이 당분간 상승세로 전환되긴 어렵지만 전체 주택 가격이 급락할 가능성은 제한적이란 분석이 나왔다.

최근 KB금융지주 경영연구소(이하 연구소)는 이 같은 내용을 담은 '2023 KB부동산 보고서 : 2022년 부동산 시장 진단과 2023년 전망' 자료를 내놨다. 지난해 시장 상황과 올해 전망에 더해 주택 시장의 연착륙 가능성도 점검했다.

보고서에 따르면 지난해 연간 주택 매매가격은 1.8% 하락했다. 연간 주택 매매가격이 하락한 건 2012년 이후 10년 만의 일. 수도권과 지방 5대 광역시 중 매매가격지수가 상승한 곳은 광주(2.0%)뿐이다. 특히 대구(-5.2%)와 대전(-4.4%)이 크게 하락했다.

보고서에선 "주택 매매가격 하락세는 지난해 하반기부터 시작됐으나 2021년 하반기부터 주택 매매거래량이 감소하면서 주택 경기 하락 조짐을 보였다"며 "지난해 금리 인상이 본격화하고 수요가 크게 감소하면서 거래 위축 현상이 더욱 심화했다"고 짚었다.

연구소는 경기 침체가 우려되는 상황이어서 향후 신규 분양 물량은 감소할 것으로 내다봤다. 최근 3년 간 아파트 분양은 36만가구~39만가구 수준을 꾸준히 유지해왔으나 수요가 급격히 위축, 미분양이 증가하면서 올해 분양 물량은 30만가구 이하로 낮아질 것으로 예상했다.

연구소는 "미분양 아파트가 증가하는 건 결과적으로 주택 공급자인 건설사가 아니라 자금을 공급한 금융권에 영향을 미친다는 점에서 중요하다"며 "무엇보다 분양을 마친 사업장의 경우 수분양자에게도 영향을 미칠 수밖에 없고 사업장 부도 시 주택 경기 하락 폭을 키울 수 있다는 점에서 적절한 대책이 필요하다"고 지적했다.

최근 하락세를 타고 있는 주택 시장은 경착륙과 연착륙의 기로에 서 있는 상태. 특히 특정 아파트의 가격 하락 폭이 부각되면서 주택 시장 급락에 대한 우려가 커지고 있다. 하지만 특정 단지가 주택 시장 전체를 대변한다고 생각해선 안 되고 좀 더 냉철히 시장 상황을 파악해야 한다는 게 연구소 측 의견이다.

보고서에선 매수 심리가 위축되면서 주택 가격 조정 국면이 당분간 지속될 것이라고 밝혔다. 다만 국내 주택 금융 규제 수준을 고려하면 주택담보대출 부실 위험은 구조적으로 높지 않고, 주택 시장 내 하방 경직성과 안정적인 가계 대출 구조 등을 감안할 때 주택 가격 급락으로 이어질 가능성도 낮다고 분석했다.

또 금리 상승과 매수 심리 위축, 국내외 경기 불확실성으로 주택 시장 내 관망세가 당분간 지속될 것으로 예상돼 단기간에 주택 가격 하락세가 상승세로 전환되긴 어렵다는 게 연구소 측 판단이다. 그동안 주택 가격이 장기간 과도하게 상승한 데다 금리 인상에 따른 부담이 상당하기 때문이라는 분석이다.

연구소는 "주택 시장 경착륙을 막기 위한 대비는 필요하지만 과도하게 불안감을 조성하는 것은 오히려 시장에 부정적인 요인으로 작용할 수 있어 경계해야 한다"며 "경착륙에 대한 위험은 주택 가격 하락 폭뿐 아니라 가격 상승에 대한 가계 부담과 금리 인상에 따른 가계의 상환 압박, 거래 시장의 회복 여부, 미분양 아파트 적체와 그 영향, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 등 다양한 현안을 통해 판단할 필요가 있다"고 했다.