'집값 바닥 아니다' VS '집값 바닥, 상승할 것'…미분양 해소는 언제?

직방 설문 조사, 10명 중 6명은 '집값 더 떨어질 것'
상승 예상 이유론 매물 소진, 보합 예상은 금리 탓
분양권 전매 제한 완화로 분양권 거래량 느는 추세
미분양 물량 해소엔 걸림돌, 집값 추가 하락 예상도

집값 추가 하락 예상이 적지 않은 가운데 분양권 전매가 늘면서 아파트 미분양 물량이 빨리 감소하기는 어려울 것이란 예상이 나온다. 대구 시내에서 바라본 시가지 아파트 모습. 매일신문 DB

아파트 미분양 물량이 빠르게 줄기는 어려울 것이란 전망이 나온다. 지금 집값은 바닥이 아니란 답변이 다수인 설문 조사 결과가 공개되는 등 집값이 추가로 하락할 거라는 예상이 적지 않은 데다 분양권 전매가 늘어 시장에 공급 물량도 증가할 것으로 보여서다.

◆10명 중 6명, "집값 더 떨어질 것"

지금 집값 상태에 대한 직방 앱 이용자의 인식 조사 결과. 직방 제공

부동산 중개 플랫폼 ㈜직방은 현재 집값 상태에 대한 의견을 확인하기 위해 설문 조사를 진행, 10일 그 결과를 공개했다. 직방 앱 이용자를 대상으로 3월 15일부터 29일까지 조사를 실시했고, 모두 1천931명이 응답했다.

조사 결과에 따르면 지금 집값 상태를 묻는 질문에 응답자 가운데 58.5%가 '아직 바닥이 아니다. 더 떨어질 것 같다'고 했다. 반면 '바닥이다, 곧 오르거나 보합일 것이다'고 답한 이는 41.5%로 집계됐다. 응답자 과반수는 집값이 더 떨어질 것이라고 했다.

아직 바닥 아니다. 더 떨어질 것 같다(하락)고 생각하는 이유. 직방 제공

집값이 더 떨어질 거라 생각하는 이유를 물은 결과 '최근 1~2년 내 올랐던 가격 상승분이 덜 하락돼서'가 24.4%로 가장 많았다. 그 다음으로 ▷전반적으로 경기가 안 좋아서(22.7%) ▷미분양 적체, 분양시장 저조 등의 분위기 영향으로(21.5%) ▷금리가 계속 오를 것 같아서(19.6%) ▷매수세보다 매도 움직임이 더 많아서(10.1%) 순이었다.

지금 집값이 바닥이라고 보는 응답자 사이에서도 의견은 갈렸다. '이제 오를 것 같다(상승)'고 보는 의견은 14.9%였고, '바닥이지만 아직 오를 것 같지는 않다(보합)'는 답변은 26.6%로 나타났다.

바닥이다. 이제 오를 것 같다(상승)고 생각하는 이유. 직방 제공

이제 오를 것 같다고 답한 이유로는 '급매물 거래가 늘고 매물이 소진돼서'가 28.1%로 가장 많았다. 이어 ▷집값이 최고점 대비 떨어질 만큼 떨어져서(24.0%) ▷금리 인상이 완화되는 기조여서(23.3%) ▷매물 호가, 실거래가격이 올라서(13.2%) ▷정부 규제 완화 영향 때문에(10.4%) 순이었다.

바닥이다. 하지만 아직 오를 것 같진 않다(보합)고 생각하는 이유. 직방 제공

집값이 바닥이지만 아직 오를 것 같진 않다고 답한 이들 중에는 그 이유로 '향후 금리 변동에 따른 관망세가 커져서'(40.1%)를 가장 많이 꼽았다. 이어 ▷급매물 거래 후 매도, 매수 간 관망세가 이어져서(36.4%) ▷매물 거래와 가격 상승이 일부 지역, 단지에 국한된 현상이어서(23.5%) 순으로 나타났다.

집값이 더 떨어질 것, 집값이 바닥이지만 아직 오를 것 같지 않다고 답한 이들 중 집값 반등 예상 시기를 묻는 질문에는 '2025년 이후'란 답이 44.7%로 가장 많았다. 이어 ▷2024년(33.9%) ▷2023년 4분기(13.6%) 순이었다.

직방 관계자는 "최근 아파트 거래량이 다소 늘었다지만 시장 흐름이 상승으로 이어질 것이라는 기대는 크지 않은 것으로 보인다"며 "실수요자 경우 전체 시장의 움직임보다는 개별적으로 출시된 매물에 관심을 가져보는 것도 좋겠다"고 했다.

◆분양권 거래 증가, 미분양 해소엔 도움 안돼

아파트 미분양 물량을 해소하는 데 '집값은 아직 바닥이 아니다'는 인식은 악재다. 전국 미분양 물량(국토교통부 2월 기준)은 7만5천438가구이고 이 중 6만2천897가구가 지방의 미분양 물량이다. 특히 대구는 미분양 물량이 1만3천987가구로 전국에서 가장 많다. 수도권 전체 물량(1만2천541가구)보다도 많은 규모다.

분양권 전매 제한이 완화, 거래량이 늘어난 점도 아파트 미분양 물량을 빠르게 줄이는 데 걸림돌이 될 수 있다는 분석이다. 그래도 집값이 더 하락할 가능성이 있다는 점은 수요자 입장에서 반가운 일. 다만 분양권 전매 시장이 활성화하기엔 넘어야 할 산이 적지 않다는 지적이다.

분양권 전매 제한 조치가 완화하면서 분양권 거래량이 늘고 있다. 대구 한 아파트 건설 현장 모습. 매일신문 DB

10일 부동산R114에 따르면 올해 1분기 전국 분양권 거래량은 모두 8천950건(3일 조사 기준). 지난해 4분기(6천386건)에 비해 40% 늘었다. 2021년 3분기(1만2천103건) 이후 6분기 만에 가장 많은 규모다. 권역별로 나눠보면 지방이 6천261건(수도권 2천689건)으로 전체 거래의 70%가량 차지했다.

지역별로 살펴보면 올해 1분기 분양권 전매가 가장 많았던 곳은 인천으로 1천347건이었다. 대구는 782건으로 경기(1천337건), 충남(894건), 경남(842건)에 이어 5번째로 많았다. 경북은 758건으로 6위였다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "2021∼2022년 분양 물량이 많았던 지역 위주로 전매가 활발했다. 직전 분기보다 낮은 가격의 급매물 거래가 성사되는 분위기"라며 "서울이 5건에 그친 건 전매 제한 기간이 3년으로 길고, 분양가 상한제 적용 단지는 실거주 의무도 적용받아 거래가 불가능했기 때문"이라고 했다.

분양권 거래량이 늘어난 건 전매 제한 조치가 완화된 영향으로 풀이된다. 지방은 지난해 6월말부터 순차적으로 규제지역에서 해제돼 광역시 외에는 분양권 전매를 막는 장벽이 사라졌다. 7일 주택법 시행령 개정으로 분양권 전매 제한 기간이 대폭 완화돼 광역시는 3년에서 6개월로 줄었다. 분양권 거래가 더 늘어날 것으로 보는 이유다.

다만 본격적으로 시장이 활성화하기는 쉽지 않다는 지적이다. 양도소득세 중과(重課) 완화, 실거주 의무 폐지 등 후속 조치가 뒤따르지 않고 있어서다. 여 연구원은 "청약·분양 시장이 냉각되면서 미분양이 증가 추세란 점도 분양권 거래 시장에는 악재"라고 했다.

한편 수요자로선 집값이 더 내려갈 거란 기대를 품을 수도 있다. 송원배 대구경북부동산분석학회 이사는 "대구에 신규 공급 물량이 없어 미분양 증가세에는 제동이 걸렸다. 다만 분양권 전매를 허용해 시장에 공급 물량은 늘어날 것"이라며 "아파트 가격 하락이나 거래에 영향을 미칠 수 있는 요인"이라고 했다.