'깡통전세' HUG 보증보험 가입 못 한다…전세보증금반환보증, 가입요건 강화

HUG ‘집값 90% 이상’ 가입 제한…신축빌라는 81%만
대구 신매동 아파트 보증보험 가입 상한 2억1천만원 ↓

28일 국회 앞에서 전세사기 깡통전세 피해자 전국대책위 주최로 열린 정부 전세사기 특별법안 비판 기자회견에서 피해자가 무릎을 꿇고 피해 구제를 호소하고 있다. 연합뉴스

이달부터 전세금이 매매가의 90% 이하인 주택만 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증보험에 가입할 수 있다. 그간 전세보증금이 집값과 같은 주택까지 보증보험 가입 대상에 포함한다는 점을 악용해 전세사기가 발생했다는 지적에 따라 가입 문턱을 높인 것이다.

1일 HUG는 "전세보증금 반환보증보험 가입 기준을 기존 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율) 100% 이하에서 90% 이하로 강화한다"고 밝혔다. 주택 가격 산정 때 공시가격 적용 비율도 지난해까지 150%였지만, 올해부터 140%로 적용되면서 이달부터 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% × 전세가율 90%)까지만 보증보험 가입이 가능해진다.

공시가격·실거래가 없는 경우 감정평가액을 통해 보증에 가입할 수 있다. 전셋값이 감정가액의 90%보다 낮아야 한다. 연립·다세대주택 등 이른바 빌라는 감정가액의 81%보다 낮은 경우에만 전세보증에 가입할 수 있다.

이 기준은 이날부터 신청하는 신규 보증에 적용되며 갱신보증은 내년 1월 1일 신청분부터 적용된다. 강화된 요건은 HUG뿐만 아니라 SGI 서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등에도 적용된다.

가령 대구 수성구 신매동의 한 아파트 전용면적 115.29㎡의 공시가격은 지난해 4억4천900만원에서 올해 3억6천400만원으로 850만원 낮아졌다. 지난해였다면 이 주택은 공시가격의 150%에 해당하는 6억7천350만원까지 보증금을 책정해도 보증보험 가입요건을 충족했다. 하지만 이달부터 변경된 방식을 적용하면 보증보험에 가입할 수 있는 최대 보증금은 공시가격의 126%인 4억5천864만원이다. 같은 집이라도 보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금 상한이 2억1천480만원 넘게 낮아졌다.

감정평가 적용방식도 바뀐다. 기존에는 신규·갱신보증 신청 시 주택 감정평가금액을 최우선으로 적용했다. 이제는 KB 시세나 부동산테크, 공시가격 등이 없어야만 후순위로 감정평가금액을 적용하도록 했다. 연립·다세대주택도 감정평가금액의 100%를 주택가격으로 인정했지만, 그 기준을 90%로 낮춘다. 감정평가 유효기간도 6개월에서 3개월로 단축했다.

다만 지난해까지 신청된 건은 애초 공시가격의 150%가 적용된 만큼 갱신 때도 공시가격의 150%를 적용한다. 또 임차인이 드는 전세보증과 달리 등록임대사업자가 가입하는 임대보증금보증(임대보증)은 종전 기준인 전세가율 100%가 적용된다. 국토교통부는 오는 7월 중 임대보증의 가입 요건도 전세가율 90%로 강화할 계획이다.

한편, 전세보증금 반환보증보험은 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금 반환을 책임지는 보증상품을 이른다. 전세보증금 기준은 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하가 대상이다.