임대사업자 '보증보험' 미가입 땐 계약 해지 사유…세입자가 손해배상 청구도 가능

역전세난 우려 속 100채 이상 임대보증 가입 집주인 35명…보증금만 1조원 육박

정부가 임대사업자가 반드시 가입해야 하는 임대보증금 보증보험 가입 요건을 전세보증금 반환보증 수준으로 강화하기로 하면서 비아파트 임대사업자들이 반발하고 있다. 앞서 정부가 전세보증금 반환보증 가입 기준을 강화하면서 가뜩이나 전세가율이 높은 다세대·연립(이하 빌라)의 보증 가입 거절이 늘었는데, 임대사업자 보증 가입 요건까지 강화되면 임대사업자의 어려움과 빌라 시장의 침체가 이어질 것으로 보고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 5월 서울 아파트 전셋값은 전월 대비 0.08% 하락한 데 비해 연립·다세대는 0.43% 떨어져 하락 폭이 아파트의 5.4배에 달했다. 집주인이 임차인에게 보증금 차액을 반환해야 하는 빌라의 '역전세난'도 더욱 심화할 전망이다. 사진은 9일 서울 시내의 한 부동산 중개업소에 붙은 매물 정보 안내문. 연합뉴스

이르면 이달 말부터 등록임대사업자가 임대보증금 반환 보증보험에 가입하지 않으면 세입자가 전월세 계약을 해지하고, 손해배상도 청구할 수 있게 된다.

최근 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙' 개정안을 입법예고했다. 개정안은 표준임대차계약서상 임차인(세입자)의 계약 해지·해제 사유에 '임대사업자가 임대보증금에 대한 보증에 가입하지 않은 경우'를 추가한 것이 핵심이다. 현재는 '본인(임차인)의 과실 없이 임차주택의 일부가 멸실되거나 기타 사유로 인해 임대차 목적대로 사용할 수 없는 경우' 등 정도만 명시돼 있다.

임차인이 보증보험 미가입으로 인한 손해배상을 함께 청구할 수 있다는 조항도 담았다. 임대사업자의 임대차계약 위반에 따른 손해배상 청구를 받으려면 세입자가 민사 소송을 제기해야 한다. 국토부는 오는 19일까지 개정안 관련 의견을 듣는 절차를 거친 후 이달 말쯤 시행할 예정이다. 시행 이후 체결되는 임대차계약부터 적용된다.

정부는 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 보증보험의 가입 요건도 강화한다. 현재 임대사업자의 임대보증금 보증은 공시가격의 150%(9억원 미만 공동주택 기준)까지 가입이 허용되지만, 앞으로는 전세보증금 반환보증과 마찬가지로 공시가격의 126%선으로 강화될 전망이다.

올해 하반기 역전세난이 정점을 찍을 것으로 전망되면서 다수 주택을 보유한 임대사업자들에 대한 리스크 관리 필요성이 커진 탓이다.

이러 가운데 자신이 보유한 주택 100채 이상을 전세 놓고 임대보증금 반환 보증보험에 가입한 민간 등록임대사업자가 35명인 것으로 확인됐다. 이들이 세입자로부터 받은 보증금(보증 잔액) 총액은 1조원에 육박한다.

9일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 더불어민주당 의원이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 자료에 따르면 개인 임대보증금 보증보험 가입 주택 수가 100채 이상인 임대사업자는 전국에 35명이 있는 것으로 집계됐다. 이들 35명이 보증보험에 가입한 주택 수는 모두 6천349채로 보증금은 9천663억원에 이른다.

임대 보증보험 가입 주택이 가장 많은 임대사업자는 광구광역시에서만 559채를 보증보험에 들었다. 보증액은 979억원으로 한 채당 보증금이 1억7천500만원 꼴이다. 가입 주택 수가 두 번째로 많은 임대사업자는 375채를 세 놓고 보증금 144억원을 받았다. 한 채당 평균 2억7천800만원이다. 주택 소재지는 서울(313채), 경기(51채), 인천(11채) 등 수도권이다.

가입 주택 수 기준 3위 임대사업자는 부산에서 307채를 세를 놓고 보증금 216억원을 받았다. 4위 임대사업자의 임대 보증보험 가입 주택 수는 291채(보증잔액 850억원), 5위는 266채(167억원)였다.

100채 이상을 전세 놓은 임대사업자가 가입한 보증보험의 보증잔액은 합쳐서 9천663억원에 이른다. 보증보험 가입 주택 수가 30채 이상인 개인 임대사업자에 대한 보증잔액은 2조7천723억원 수준이다.